最近这风口，网上居然有人开始吹嘘美国2008年的次贷危机了，逻辑是“美国的次贷危机是穷人不该买房却去贷款买房，最终还不上，于是次级贷款危机了，人家普通人的房子根本没事，而且最终银行背了债务，这是美国制度优势。”而我们是……

看的我哭笑不得，掌握群众情绪流量密码这帮人属实都是逻辑鬼才了，最擅长的就是择一个复杂事件的一个横截面，拎出来论证自己的神吹逻辑。次贷危机如果这么单纯，都不会成为史诗级的经济危机了，这场危机早就脱离了美国的房子，影响了全世界，从亚洲到东欧，传导到上亿人民，多少人因为被那个遥远国度的事情影响而失了业，破了产，到现在的各种问题都是源自2008年那一波事件……我真是替全球人民感谢你们这些神吹次贷危机的人啊。

简单写写烂尾楼的故事，很多人不理解，为啥会烂尾，钱到底哪去了，烂尾楼怎么才能不烂尾？

1、烂尾楼的前期逻辑

我面前有个烂尾的楼盘，他是为啥烂尾的呢？

当然，肯定是资金链断了，那为啥断了呢？说一个简单逻辑：

A公司先拍地，最终拍下这地花了100万。这100万呢，A公司说我付不起，就先付了20万，剩下80万跑去银行贷款，银行一看这是个干房地产的大佬，一般比较稳健，于是爽快给钱。

100万买地成交后，A公司花一天时间画好图纸，第二天开工，（为啥只用一天画图纸？内部人都知道啊，这行业时间就是金钱，要迅速周转起来，还有种方法就是甲地方要盖小区，直接用以前盖过的小区的图纸稍微改动下就可以了，没毛病）。

买完地呢，公司边盖房子边卖房子，至于盖多少层可以开始卖，各地方都不一样，有的地方完工2/3才能开始卖，相对比较有保证，而有地方刚打地基就卖了，未来的房子长啥样纯靠大家猜，这个事儿上其实南北方差异还挺大，我就不细说了。

咱假设这个小区预售卖了140万，肯定不能直接都给房地产公司，中间还有个预售款监管账户，留一部分钱作为后期工程款和各种费用，大概要这个小区总售价的10%以上。

这个预售款监管账户呢，按道理是不允许房地产挪用了去其他项目的，就怕房企搞破坏。啥时候房企能拿出来这个钱？封顶、交楼时候，按比例支取给工程公司，或者，企业出重大事故的时候被迫提取。

但是，有的房地产公司会和工程公司会一起打配合，就是工程公司去提款，说我要工程款盖房子，这是符合要求的吧，钱到手后，它转手就还给房地产企业了。这个基本是业内都知道的逻辑了，监管账户的钱到账三个月内，某些房企差不多就把钱提出来了。

这个小区没盖完，要先把账上的钱拿走，继续去银行借钱，凑一凑去街对面继续拍地了，下一个轮回开始。下一个小区卖了房的钱再回来补这个小区的工程款窟窿，这就是所谓的高杠杆高周转。

单纯对这个小区来说，就是，监管账号上的钱没了，那谁来花钱盖这个小区的房子啊？工程方先上呗，给你先签个白条，你垫资盖房子，说好了，盖好封顶了，再慢慢给你钱。谁来花钱精装修？工程方呗，继续签个白条。剩下的，地板管道油漆，你们想合作就先垫资，很简单。以前都是这么玩的，不怎么出事，后来大家知道可能会出事了，但也只能继续这个玩法了。

某某银行作为监管方有没有责任？当然也有啊，这就是业主可以拿出来对薄公堂的证据。

但逻辑上，说到底，还是个老问题，银行你如果现在就不让它这么玩了，那它之前的雷就马上爆了，你所有的钱都打水漂了，你如果让它接着玩呢，现在雷不会爆，但以后某个时刻会爆。

和美联储面临的问题逻辑是一样的。

2、烂尾时刻

上边一通操作后，咋此时此刻就烂尾了？因为下一个楼盘居然预售的时候没卖完，或者下一个楼盘房子居然降价了，算了下总账，亏了亏了，于是推导回当前这个楼盘，资金窟窿就补不上了，工程款结不了了，咋办？

第一，先找银行借，先借大银行的，大银行说你杠杆太高了，风险大，不借了，小银行说找我借可以，利率翻倍，成交。

第二，过了几个月，郭嘉说，你这个房地产企业借钱太多了，高过红线安全线了，不允许再借钱了，小银行正规渠道也就被监管借不出来了，于是他们搞了一堆“影子银行”，不走正规渠道借钱，走理财渠道搞钱，成交。

第三，再然后，郭嘉打击影子银行，不让流往房地产推高杠杆了，于是，他们通过企业贷，消费贷各种贷款形式偷偷走入房地产行业，成交。

第四，最后，各种贷款渠道监管加强，于是，他们去香港借海外高利贷了，海外融资搞钱，成交。

你问我熊孩子是怎么玩的？就是这么玩的。但是，借钱都是要还的啊，尤其是熊孩子最后借的海外债，不还的话就得孩儿他妈还，这是全方位影响。

还得起钱的逻辑是房价一直涨，但是最终，左手房价不涨了，右手钱也借不到了，出清时间到了。

回来看面前的这个小区，上一个楼盘利润不够，这个楼盘监管账号空了，下一个楼盘买地借的钱也还不上了，想再借新钱还旧钱，被监管红线卡住了。

结果就是，三个楼盘，一起烂尾了。

3、烂尾楼有几个大债主？

面前这栋烂尾楼，就有了四个主要债主：一个是投资人，一个是银行，一个是施工方，还有就是买房人。

这四个债主呢，现在都被欠了钱的，那烂尾楼上所剩不多的那点钱，就有可能，谁效率高先给谁。

第一个债主是投资人。一般呢，资金链断了，肯定是欠谁钱谁先知道，这就是投资人，投资人知道后，先在账上直接能拿多少拿多少走人，钱不够的话，拿这个房地产抵债，本来这个房地产企业欠某个机构钱，现在这个机构成了其中一些房子的所有者，这个过程吧，就是啥事儿都有可能发生。

第二个债主是银行，这房地产公司资金链断掉也就还不起银行的钱了，但银行有工程抵押权，可以通过诉讼跟开发商周旋，能搞定就拿到钱，搞不定就是银行坏账。

很多人不知道，银行和银行其实是有区别的，区别很大，像四大行这种，给个人放贷款的时候，是以一线城市为主的，而且对个人还款能力核查很严格，如果是五六线城市的话，放贷相对少。给房地产企业放贷也一样，风险意识很强，这种意识也在保护这个银行的所有储户。

但小银行就不一样了，小银行嘛，为了拉业务无所不用其极，而且利息高，跟开发商各种打配合，钱就借出去了。给个人借钱也一样，大家知道好多地方，夫妻如果买婚后二套房，贷款门槛高，这政策就是为了让大家不要炒房，于是大城市一群人开始离婚买二套房，这还算合规，有的地方更夸张，直接办个假离婚证明，就能按首套房去小微银行贷款了，小银行也不去认真核实这东西有没有问题。房地产这两年接钱多的是一堆小的城商行。

第三个债主，施工方，因为施工成本是除了买地外最主要的，大家知道施工方和房地产公司的关系，一般都是按进度付款，前半部分施工方自己垫资盖楼，一般也就忍了，但等到最终快封顶了，该验收的时候，怎么也得找开发商要钱了吧，开发商你再不给钱这楼你就彻底白嫖盖完呀，太欺负人了不是？双方博弈一阵子，可能边博弈边继续往上盖，再被白嫖俩礼拜。

最终，施工方也绝望了，这个开发商有可能真的不给钱了，讨债讨不到，咋办？收尾的工作肯定不能干了，有没有封了顶纯粹看运气，因为工程队实在是多干一天多亏一天啊，前边两千万的工程款还没结账呢，收拾家伙回家，没盖完的楼就晾在那里了。

大部分时候呢，窟窿出现在工程款项上，但还有一些情况，房地产公司把盖楼的工程款的一大部分交出去了，但接下来还要给小区通水，通电，通天然气，通暖气，这更是一笔大钱，也得以千万为单位，两三千万一次交清，而且一手交钱一手通电，不存在大量垫资开工的情况，所以这些水电气单位一般不会进入债主行列，但是，房产公司不给钱，就没人上门给通水电气，所以啊，很多烂尾楼虽然封了顶，也会烂尾烂在最后这一个坎，所以别以为封顶就差不多了，后边还有好几步。

最后还有个债主——是一整个小区的业主。

业主，一定是最后才会得知这个楼居然烂尾的人，看看楼顶，大家先相约建个群，还得先疑惑两个月“咱这房子啥情况？停工了吗？”，再过两个月：“这不是就差个顶了，努把力就盖完了”，又过了两个月“精装房我们也不要了，自己装修，封顶的钱我们凑，能不能把房子留给我们处置？”……这个，可太难了，因为房子已经不知道抵债给谁了。

业主的天然劣势是啥？

就是业主这是个没法快速行动的债主群体。建个群，讨论半天没啥重点，你说你的我说我的，从房子扯到学区房，从学区房扯到孩子，从孩子扯到工程水电，扯了3小时到凌晨12点了还没啥结论。大家也容易脾气不好站队互相diss。有啥行动措施还得先接龙，接龙中间还会有业主不停问“咱们在接龙干嘛？”“那天不行，能不能改天？”“这龙不是昨天接过了吗？”“这钱谁掏？群里有人想白嫖成果”……这就是天然劣势啊，再看看前边几个大债主，投资人，银行，都是有成熟行动力的债主，工程方相对差一些。

所以我记得17年时候就有律师说过一个他们比较认同的观点，以后房产律师会吃香的，因为可以整合弱势债主的行动力。

这个烂尾楼就成了欠了一屁股钱，但却不值这么多钱的一块大饼，不够分了。楼可能已经拍卖了，到谁手里算谁的，反正大家都是这烂尾楼的大债主，而且，很多时候，你去问房地产老板，他都说不清这个楼归属给谁了。

有的开发商呢，是小的开发商，尤其是一些四五线小城市，出了街头就没人认识那种公司，可能手里总共就俩楼盘，你以为他是有钱才能资本干房地产的？其实他口袋里可能没多少钱，他有能力干房地产的原因仅仅是能低价拿到地，剩下的钱，全靠借，成败在此一举，成了香车美女，败了半辈子老赖。

还有的开发商，旗下左手搞了个公司做矿产生意，右手搞了个公司做房地产，都是去银行借钱周转，结果左手这个公司玩不转直接垮了，那右手这个房地产公司就可能被查封，也玩不转了。

包括顶头暴雷老大哥“某大”，不也是一边做房地产生意，一边造车吗？房地产这边杠杆太高，去造车了，结果那边也亏了太多，没搞起来金融盘子，钱的窟窿更多了，像极了杠杆全家桶，进一步拖垮了房地产这边。

现在一堆人出来为房产公司喊冤“我们利润率很低的，不高，支出大头主要是买地啊，挣大钱的不是我们。”话虽没错，房地产利润确实没有普通人想象的高，但喊冤大可不必，地价是谁共同抬高的？

卖地大多是拍卖形式，本来这地是卖2000一平的成本，大家觉得贵，这地就会流拍，但是20个房企过来参与竞拍，互相抬价，比较谨慎的房企最终会咬牙退出竞拍，最终谁拍下来这块地了？那个最激进最高周转必须拍地的公司呗，这公司花高价8000一平拍下了这块地，但8000一平买地成本啊，加上工程造价，至少要卖到10000一平才能回本，赌的是啥？赌的就是最终售价必须得上10000啊，曾经这种豪赌都赢了。

结果，这两年拍地太贵，周转不过来了，就得降低工程质量了，从三四年前有的房地产质量就堪忧了，不停压缩成本，普通人不是专业工程队，根本不知道正盖的这个质量如何，但给他简单算算利润率，也知道质量不会太好。所以如果有条件的话，个人买房不买期房的逻辑本质就是对的！

当年某大和万科两个老大哥，某大向左走把高杠杆的雷越滚越大，万科守着低杠杆率一直谨慎过日子，但是呢，那会儿在金融世界全网可都在嘲笑万科胆子小，投资者回报率太低，然后把利润率更高更快的某大捧成个香饽饽。

4、烂尾楼的结果是啥？

很多年轻人不知道上世纪烂尾楼的故事，虽然数量不及现在，但随便拿出来一个也是有故事的。1993年那会儿开始有一股房地产热潮，一波波炒起来高房价，地点主要是海南和北海，还有个惠州，全国的小老板们都跑去海南做房地产了，全国广告都是去海南买房，我身边也有一些早早去那边买了房，价格被趋之若鹜的人群给抬起来整整七倍，结果呢，热潮风险加剧，一直被上边喊话，最终还是留下一地鸡毛，后来一直还有个经典句子嘛——“天涯，海角，烂尾楼”，说的就是海南遍地开花的烂尾楼群。

这个过程其实是造富了一小批人的，但最终还是大众买单，央行往海南贴了好几个亿补偿金融风险。而且烂尾楼不封顶，风吹日晒，放着放着就可能出现质量问题了，最后大多都怎么处理的？

逻辑也简单，地方政策给各种盘活烂尾楼企业有各种支持，房地产烂尾那么久，如果周边房价翻倍了，等到一定程度，有的公司发现拍卖土地很麻烦，就会走直接收购烂尾楼的路，因为省了好多步骤，烂尾楼就成了新世纪的香饽饽，然后重新调整规划，要不拆了重盖，要不翻修半重建，很多企业专门干这个事情的，潘石屹盖soho还收过烂尾楼。

这次呢？其实差不多，我们面前这个烂尾的楼盘，叠加房价下跌的话，就是个负资产，如果不赚钱，是没有新企业愿意接手继续开发的，但如果在一线，地段好，周边好，盘活起来也是迟早的事，只是周期长。但对于二三四线城市那些差一点的房子来说，盘活本来就很难。

最好的办法还是：原企业别仗着自己大而不倒牵扯太多就躺平不干了（某些房企之前就是这个德行），地方也别纯粹向上求救跟着躺平，这才能尽可能推动一起“保交房”，没法保交的房就合理退房，风险呢？不用想，最终还是得银行输血，输多输少的问题罢了。

所以，别冲着房地产倒闭叫好了，背后是很多家庭的房子啊（当然，这里有刚需的，有投资的，也有炒房的），真倒闭了，挽救烂尾楼过程更麻烦了。

只有逼一把所有组织团体，才能实现保交房，不是吗？

最终受苦的都是老百姓