写在前面：最近菲律宾房地产市场迎来了一定程度的反弹行情。2022年第一季度后，菲律宾房产市场报税指导价基本上属于蹭蹭蹭地往上涨。像2021年那种核心地段捡漏、白菜价的机会今后恐怕越来越少了。报税指导价基本上就是菲律宾未来房价上涨的“预表”。与此同时，国内房产虽然一定程度反弹，但是依然有很大下行空间。

大家好，我是菲律宾社科院的Aufheben（自封的，玩笑而已）。今天这一期咱来聊聊为什么菲律宾房地产未来前景光明。要知道，过去内地房产繁荣了很多年，现在很多人都倍感压力，感觉房市不会崩但是共识就是很难再野蛮生长。所以一个处于上升期的市场除了飙升价格之外肯定还有别的原因牵动着房地产价格的变动以及影响人们心理的预期。本期不会告诉你任何关于投资回报率，价格的信息，而是拆解和分析底层逻辑。毕竟价格是最不能反映真实情况也非常滞后的一种指标。

房产价格背后的东西

一个国家地产业价格的走势背后包含什么东西？我认为和股票一样，是一种预期。如果是指数是对于行业未来的预期，那么个股就是对一个具体企业未来的预期。抛开预期提前折现和炒作不谈，从股票看经济有一定现实意义，尽管这种体现有一定的前瞻性或者滞后性。

那我们不禁要问，房产或者地产背后是什么？我们从走势或者价格背后能抓住哪些预期？我个人认为，地产背后的核心不是他作为一种资产，增值、保值、有人接盘那么简单。地产背后真正的驱动力是一些与价格无关，但是与国家未来上升或者下降有关系的东西，是我们对于未来整体生活水准的一种综合预期，视野比股票更宏大，更贴近具体生活。

房产不只是一所公寓或者一栋楼。房产通常附加了人们对于社会地位虚荣心、安全感、教育、就业预期、养老等等价值的展望。因为楼房本身使用寿命其实还不足50年，如果我们把这些真正决定房产的因素抛去，事实上这些砖头水泥钢筋的东西和真正的财富完全无法挂钩。如果错误投入资金到一个未来下行的国家，那么这将是比中等收入陷阱、马尔萨斯人口危机更可怕的悲惨结局。当然大部分人不懂这些。今天这篇文章就是想提醒那些还活在地产财富幻想里的普通人，如果一旦剥离了这些展望，其实那栋房子就只是不值钱的水泥、钢筋与砖块而已。

上升的国度

衡量一个国家是否处于上升趋势的具体指标是什么？年轻人多，受过教育年轻人多。菲律宾无疑符合这一个特点，虽然是亚洲穷国，但是人家祖上阔过，人均良好的英语使用率，新产业浪潮的来临，以及最重要的趋势——制造业未来被AI替代，服务业则不会被替代。都让菲律宾的未来比现在制造业尤其是劳动密集型产业立国的越南更富有长期发展前景菲律宾还是越南？到底谁才是价值投资洼地？

现在我们基本可以看到，菲律宾熬过去了疫情的打击。面对天灾人祸抗风险能力是最好的证明。菲律宾国家经济与发展局局长卡尔·蔡表示，菲律宾私人消费在第一季度增长了10.1%，与去年同期的-4.8%形成鲜明对比。“随着新冠疫苗的普及和刺激政策的不断加码，菲律宾未来几个月的家庭旅游、零售消费有望继续保持增长势头。第一季度的亮眼数据让菲政府对实现全年GDP增长7%至9%的目标充满信心。”卡尔·蔡说。

美国《外交学者》杂志的文章分析称，从宏观经济角度看，菲律宾第一季度GDP迅速走出疫情阴霾，要归功于菲总统杜特蒂的社会援助计划，包括通过巨额财政赤字来支撑医疗保健系统、投入救助资金以刺激商业活动等，“这阻止了经济崩溃，稳定了菲经济的基本盘”。自2016年杜特尔特上台至疫情前的2019年，菲律宾经济每年都以至少6%的速度增长，人均国民收入更是在2015年至2019年间增长了30%。

菲国的经济增长除了2020年以外势头基本持续，最值得称道反而是完全没有旅游业的2021年。这个龙头向前冲的势头将会继续持续下去。

菲律宾房地产黄金20年刚刚开始

我们之所以认为房产会保值增值那是因为我们对房产存在的社会、经济预期正向良好导致的。所以基于这些预期，可以合理得出结论，菲律宾房产的黄金20年才刚刚上路。

安全感的提升：菲律宾人过去多少有各种不安全感，这种不安全感来自于老马时代对民主政治的践踏以及各种贫困问题。如果国家总是动荡不安，工作也不稳定，人们很难对房屋、土地产生信心，更何况手里没钱。目前菲律宾本地房地产市场开始蓬勃发展就证明人们过去的不安全感正在消退。加上2022年选举其实本质上是很成功的选举，3100万人共同决定了国家的命运和走向。中产代表人物，落选的莱妮 罗布雷多也接受了这个选举结果。菲国民主制度不再是成王败寇，失败者举报胜选者作弊的野蛮游戏。一切都在证明菲律宾人的安全感正在逐步提升。2022年第一季度甚至出现了20年来首次海外劳工回流菲律宾的现象，这说明整个社会对于国家的未来和信心都在倍增。

社会阶级的虚荣心：可能很多人认为虚荣心总是一个负面词汇，但是其实也是房产市场必不可少的价值驱动力。一个普遍贫困的国家是很难产生对房地产的虚荣心的。但是一个中产阶级不断扩大、国民收入从贫穷逐渐走向富裕的国家则恰好相反。菲律宾从正在从过去的失落、贫困中逐渐走出。本身只有外国人购买的公寓也开始有大量本地人购买了。据我做房产的同事介绍，现在很多本地人手里头有钱也开始把资金瞄准高档公寓楼。毕竟有免费泳池、健身房和完善的安保，公寓未来会成为白领阶层“身份的象征”。

教育：过去菲律宾才是真正做到“再穷不能穷教育”只是没有合适的发展机会，英雄无用武之地呐。随着东南亚逐步进入高增长脱贫致富攻坚战中，菲律宾普及的英语教育，本地人对于优质公共教育、私立教育的不断增进的需求；外国人对于优质、美式国际学校的认可；留学生对于便宜、靠谱的全英文授课的菲律宾留学的接受度提高。顺便说一句据我所知，去菲律宾留学CP值（性价比）最高的就是学医科，毕竟和美国互通。还有大量海外青年专门来菲律宾学英语练口语。教育产业的蓬勃是地产蓬勃的动力，教育的不断升级、提高也带动房产的需求量。

就业：如果没有工作，没有人会买房的。本地人原来不买公寓主要原因第一个贵第二个对手上现金流不认可，认为自己吃了上顿没下顿的人肯定不会买房子。因为你都预期自己可能会断供，你怎么还会考虑买房？更别说什么投资了。过去菲律宾房产市场一直都是外国人在玩无非就是这个原因。本国人就业形势不佳、工资远远低于外国人（这个目前正在快速改善）。而且本国白领阶层如果工资低他们宁可靠近CBD城中村租个床位也不愿意租公寓住。所以未来就业形势的直接折射出菲律宾未来楼市的黄金年代正在赶来的路上。毕竟在菲律宾的朋友应该都已经注意到了菲国年轻人人穷志不穷，散发在脸上的那种自信，这种东西可不说谎。国家的未来上升还是下降往往写在年轻人脸上。

养老：养老可能对别的国家而言和房地产没什么关系，对菲律宾来说确实一个核心价值，没有之一。廉价、专业会说英语的保姆，医院优质的护理人员、护士都是菲国日后更多外国人前来养老过下半辈子的最好助力。外国人来了就会办SSRV退休移民签证目前移居菲律宾长期居留签证/绿卡方案最全盘点。避免踩坑+干货满满。买房拿签证的可能性更大。并且如果卖掉房子签证就失效了，所以这就相当于楼市“锁仓”，这部分流动性基本上就被退休人士锁定了。相当于很多核心地段优质楼盘提供了一定程度锁仓，部分流动性直接被放在SRRV里面了。房产其实整体像不断印刷的钞票，但是核心地段的资产因为土地有限本身就存在稀缺性，再加上退休移民产生的流动性“锁仓”，把整个菲律宾核心地段房产变成了一个“准通缩”模型。

综合以上的展望，我们可以看到价格波动背后真正支撑菲律宾房产内在价值的几个重要因素。其中关于菲核心地段房产“通缩”、“锁仓”的论述估计之前从来没有人这么想过这个问题。

不要让自己的曾经拥有的财富变成毫无价值的水泥、钢筋和砖块。不论过去多么繁荣、繁荣持续了多少年，当房产背后的这些展望退去，剩下的仅仅是无用的贫穷。缺乏展望的直接体现就是缺乏流动性，至于哪里的房子具备流动性，哪里的房子缺乏流动性，我想答案非常清楚明白了。把目光放到长远、富有生命力的房产市场才是应做的正确选择。

写在前面：最近菲律宾房地产市场迎来了一定程度的反弹行情。2022年第一季度后，菲律宾房产市场报税指导价基本上属于蹭蹭蹭地往上涨。像2021年那种核心地段捡漏、白菜价的机会今后恐怕越来越少了。报税指导价基本上就是菲律宾未来房价上涨的“预表”。与此同时，国内房产虽然一定程度反弹，但是依然有很大下行空间。

大家好，我是菲律宾社科院的Aufheben（自封的，玩笑而已）。今天这一期咱来聊聊为什么菲律宾房地产未来前景光明。要知道，过去内地房产繁荣了很多年，现在很多人都倍感压力，感觉房市不会崩但是共识就是很难再野蛮生长。所以一个处于上升期的市场除了飙升价格之外肯定还有别的原因牵动着房地产价格的变动以及影响人们心理的预期。本期不会告诉你任何关于投资回报率，价格的信息，而是拆解和分析底层逻辑。毕竟价格是最不能反映真实情况也非常滞后的一种指标。

房产价格背后的东西

一个国家地产业价格的走势背后包含什么东西？我认为和股票一样，是一种预期。如果是指数是对于行业未来的预期，那么个股就是对一个具体企业未来的预期。抛开预期提前折现和炒作不谈，从股票看经济有一定现实意义，尽管这种体现有一定的前瞻性或者滞后性。

那我们不禁要问，房产或者地产背后是什么？我们从走势或者价格背后能抓住哪些预期？我个人认为，地产背后的核心不是他作为一种资产，增值、保值、有人接盘那么简单。地产背后真正的驱动力是一些与价格无关，但是与国家未来上升或者下降有关系的东西，是我们对于未来整体生活水准的一种综合预期，视野比股票更宏大，更贴近具体生活。

房产不只是一所公寓或者一栋楼。房产通常附加了人们对于社会地位虚荣心、安全感、教育、就业预期、养老等等价值的展望。因为楼房本身使用寿命其实还不足50年，如果我们把这些真正决定房产的因素抛去，事实上这些砖头水泥钢筋的东西和真正的财富完全无法挂钩。如果错误投入资金到一个未来下行的国家，那么这将是比中等收入陷阱、马尔萨斯人口危机更可怕的悲惨结局。当然大部分人不懂这些。今天这篇文章就是想提醒那些还活在地产财富幻想里的普通人，如果一旦剥离了这些展望，其实那栋房子就只是不值钱的水泥、钢筋与砖块而已。

上升的国度

衡量一个国家是否处于上升趋势的具体指标是什么？年轻人多，受过教育年轻人多。菲律宾无疑符合这一个特点，虽然是亚洲穷国，但是人家祖上阔过，人均良好的英语使用率，新产业浪潮的来临，以及最重要的趋势——制造业未来被AI替代，服务业则不会被替代。都让菲律宾的未来比现在制造业尤其是劳动密集型产业立国的越南更富有长期发展前景菲律宾还是越南？到底谁才是价值投资洼地？

现在我们基本可以看到，菲律宾熬过去了疫情的打击。面对天灾人祸抗风险能力是最好的证明。菲律宾国家经济与发展局局长卡尔·蔡表示，菲律宾私人消费在第一季度增长了10.1%，与去年同期的-4.8%形成鲜明对比。“随着新冠疫苗的普及和刺激政策的不断加码，菲律宾未来几个月的家庭旅游、零售消费有望继续保持增长势头。第一季度的亮眼数据让菲政府对实现全年GDP增长7%至9%的目标充满信心。”卡尔·蔡说。

美国《外交学者》杂志的文章分析称，从宏观经济角度看，菲律宾第一季度GDP迅速走出疫情阴霾，要归功于菲总统杜特蒂的社会援助计划，包括通过巨额财政赤字来支撑医疗保健系统、投入救助资金以刺激商业活动等，“这阻止了经济崩溃，稳定了菲经济的基本盘”。自2016年杜特尔特上台至疫情前的2019年，菲律宾经济每年都以至少6%的速度增长，人均国民收入更是在2015年至2019年间增长了30%。

菲国的经济增长除了2020年以外势头基本持续，最值得称道反而是完全没有旅游业的2021年。这个龙头向前冲的势头将会继续持续下去。

菲律宾房地产黄金20年刚刚开始

我们之所以认为房产会保值增值那是因为我们对房产存在的社会、经济预期正向良好导致的。所以基于这些预期，可以合理得出结论，菲律宾房产的黄金20年才刚刚上路。

安全感的提升：菲律宾人过去多少有各种不安全感，这种不安全感来自于老马时代对民主政治的践踏以及各种贫困问题。如果国家总是动荡不安，工作也不稳定，人们很难对房屋、土地产生信心，更何况手里没钱。目前菲律宾本地房地产市场开始蓬勃发展就证明人们过去的不安全感正在消退。加上2022年选举其实本质上是很成功的选举，3100万人共同决定了国家的命运和走向。中产代表人物，落选的莱妮 罗布雷多也接受了这个选举结果。菲国民主制度不再是成王败寇，失败者举报胜选者作弊的野蛮游戏。一切都在证明菲律宾人的安全感正在逐步提升。2022年第一季度甚至出现了20年来首次海外劳工回流菲律宾的现象，这说明整个社会对于国家的未来和信心都在倍增。

社会阶级的虚荣心：可能很多人认为虚荣心总是一个负面词汇，但是其实也是房产市场必不可少的价值驱动力。一个普遍贫困的国家是很难产生对房地产的虚荣心的。但是一个中产阶级不断扩大、国民收入从贫穷逐渐走向富裕的国家则恰好相反。菲律宾从正在从过去的失落、贫困中逐渐走出。本身只有外国人购买的公寓也开始有大量本地人购买了。据我做房产的同事介绍，现在很多本地人手里头有钱也开始把资金瞄准高档公寓楼。毕竟有免费泳池、健身房和完善的安保，公寓未来会成为白领阶层“身份的象征”。

教育：过去菲律宾才是真正做到“再穷不能穷教育”只是没有合适的发展机会，英雄无用武之地呐。随着东南亚逐步进入高增长脱贫致富攻坚战中，菲律宾普及的英语教育，本地人对于优质公共教育、私立教育的不断增进的需求；外国人对于优质、美式国际学校的认可；留学生对于便宜、靠谱的全英文授课的菲律宾留学的接受度提高。顺便说一句据我所知，去菲律宾留学CP值（性价比）最高的就是学医科，毕竟和美国互通。还有大量海外青年专门来菲律宾学英语练口语。教育产业的蓬勃是地产蓬勃的动力，教育的不断升级、提高也带动房产的需求量。

就业：如果没有工作，没有人会买房的。本地人原来不买公寓主要原因第一个贵第二个对手上现金流不认可，认为自己吃了上顿没下顿的人肯定不会买房子。因为你都预期自己可能会断供，你怎么还会考虑买房？更别说什么投资了。过去菲律宾房产市场一直都是外国人在玩无非就是这个原因。本国人就业形势不佳、工资远远低于外国人（这个目前正在快速改善）。而且本国白领阶层如果工资低他们宁可靠近CBD城中村租个床位也不愿意租公寓住。所以未来就业形势的直接折射出菲律宾未来楼市的黄金年代正在赶来的路上。毕竟在菲律宾的朋友应该都已经注意到了菲国年轻人人穷志不穷，散发在脸上的那种自信，这种东西可不说谎。国家的未来上升还是下降往往写在年轻人脸上。

养老：养老可能对别的国家而言和房地产没什么关系，对菲律宾来说确实一个核心价值，没有之一。廉价、专业会说英语的保姆，医院优质的护理人员、护士都是菲国日后更多外国人前来养老过下半辈子的最好助力。外国人来了就会办SSRV退休移民签证目前移居菲律宾长期居留签证/绿卡方案最全盘点。避免踩坑+干货满满。买房拿签证的可能性更大。并且如果卖掉房子签证就失效了，所以这就相当于楼市“锁仓”，这部分流动性基本上就被退休人士锁定了。相当于很多核心地段优质楼盘提供了一定程度锁仓，部分流动性直接被放在SRRV里面了。房产其实整体像不断印刷的钞票，但是核心地段的资产因为土地有限本身就存在稀缺性，再加上退休移民产生的流动性“锁仓”，把整个菲律宾核心地段房产变成了一个“准通缩”模型。

综合以上的展望，我们可以看到价格波动背后真正支撑菲律宾房产内在价值的几个重要因素。其中关于菲核心地段房产“通缩”、“锁仓”的论述估计之前从来没有人这么想过这个问题。

不要让自己的曾经拥有的财富变成毫无价值的水泥、钢筋和砖块。不论过去多么繁荣、繁荣持续了多少年，当房产背后的这些展望退去，剩下的仅仅是无用的贫穷。缺乏展望的直接体现就是缺乏流动性，至于哪里的房子具备流动性，哪里的房子缺乏流动性，我想答案非常清楚明白了。把目光放到长远、富有生命力的房产市场才是应做的正确选择。