原文By 公众号 郭彩荣
马尼拉的写字楼市场，正在感受到菲律宾离岸菠菜运营商（POGO）震荡，带来的不利影响。
在截至2020年9月30日的前三个季度里，办公楼租赁业务大幅下降，预测到2020年底，马尼拉的办公楼空置率将达到8.3%，这个数字是自2008年全球金融危机期间，菲律宾商业地产公布的8.6％以来，空置率达到的最高水平。
2008年因雷曼兄弟次贷危机导致的全球金融风暴，在菲律宾掀起了怎样的经济动荡，几多企业中道奔殂，无数财富灰飞烟灭，老一点的华人想必都有印象，如今随着疫情的持续影响，POGO的就业人数减少，马尼拉的办公楼空置率从年初的5.4％上升到第三季度的7.3％ ，其颓势凶险，不亚于当年。
据房地产服务公司高力国际在一份报告中表示，仅第三季度，POGO行业就腾出了约47800平方米的办公空间。
上图是高力国际发布的2020年POGO行业清退办公空间（退潮）分布表，其中退潮排名前三甲分别为：奎松市占61000平方米，占据40％的写字楼清退空间；其次是马尼拉湾区（包含帕塞及帕拉纳克市赌场区域），所占面积为41000平方米，阿拉棒地区，所占面积为20000平方米。
从上图中，基本可以看出，POGO的浪潮褪去后，哪个区域的办公楼市场受到的冲击最严重。
其实 ，从我们身边的华人业主身上，就已经看到了类似的结论，比如同样是20多平米的公寓，湾区一带的一室一厅带阳台租金已经从45000直线落体到25000左右，降幅高达45%左右，押二付十二也回落到了押二付一；而受冲击较小的ortigas的CBD区域，20多平米的公寓，租金从25000回落到20000，租金回落幅度仅为20%左右。
高力国际表示：“目前菲律宾的POGO行业呈现两极分化状态，对于成规模有历史沉淀的老牌企业，仍然在这里运作，相应的成本缩减，更有利于他们保持竞争性，但是那些资源不足的POGO企业，生存环境会很艰难，因为无法允许外国雇员入境，有不少企业已经倒闭或者搬迁至他国。
高力国际指出，目前外迁的POGO企业，所前往的国家多为柬埔寨，马来西亚甚至是阿联酋等国，这些国家具备以下特征：1：疫情控制良好；2：外国人入境门槛较低。
但是由于柬埔寨的禁赌令和马来西亚的宗教政策，这些重返当地的POGO企业，是否能顺利发展起来，尚在观察之中。
除了POGO，高力国际还观察到，传统和外包呼叫产业（BPO），在2020年前三个季度的办公室清退面积方面有所增加。 高力国际认为，这主要是由于疫情未得到控制的原因，各个BPO公司和外包企业，实施灵活就业的方案，同时开始实施“在家工作”计划，错峰上班，将部分工作分化到家内完成，对办公防疫和公司任务目标进行了优化，从而导致传统BPO行业对于集中办公的需求降低，从而降低了办公室空间的需求。
根据菲律宾卫生部的最新报告显示，菲律宾新冠疫苗或将于2021年后半年从WHO得到疫苗，因此多家地产机构，预估未来十二个月，马尼拉大都会的商业发展依旧低迷，对写字楼的需求仍然保持疲软状态。
随着市场上，办公室空置率的增加，房东在调整租赁价格的方面，变得更加灵活务实。
在2020年第三季度，马尼拉的三大CBD：Ortigas，MAKATI和BGC，对于租户的续租，纷纷提供10％至25％的折扣，这远高于疫情封城前的5％的折扣范围。
从某种角度讲，POGO数量的下降，不仅影响着办公楼市场，也正在影响着包括住宅在内的其他房地产市场，在主要以POGO工人为主的住宅区域，已经看到很多宿舍民房和共管公寓，出现了大面积的空置。
对于那些才花大价钱进行翻新装修，配置豪华家具电器的民房业主来说，亦或是高位接手POGO区域的二手楼花的买家而言，POGO外逃，带来的打击分外沉重。
“在接下来的半年中，如果菲律宾的入境政策不放开，同时疫情得不到有效控制的话，POGO行业陷入纯流出菲律宾的状态，那么我们将看到，更多类似的情况将继续增加。”一位在本地房产中介深耕20年的华人中介表示。
目前，菲律宾菠菜管理委员会（PAGCOR）已批准33个POGO，111个服务提供商和4个特殊类BPO（业务流程外包）恢复运营，按照该委员会的名单，菲律宾一共有60个持牌POGO企业和200多家服务提供商，可以说目前POGO行业仅仅是半数恢复运营（这仅仅是在菲律宾官方登记造册的数字，杀猪盘，电诈盘不在统计之列）。
如前文所述，如果2021年后半年，菲律宾能够从WHO得到疫苗，那么2021年下半年，高力预测菲律宾的写字楼需求，将会反弹2%-5%左右。
至于更广泛意义上的办公楼及住宅租赁市场的恢复，需要总体商业情绪的振作，而这取决于全球疫情的控制，世界经济的复苏，对BPO产业的需求恢复，以及菲律宾国境的重新开放。
（相关数据来源：高力国际，彭博社，RAPPLEr，一并致谢）
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