本帖最后由 大叔爱美丽 于 2020-7-27 12:49 编辑
上个月月初的时候，研究房产的高力国际说马尼拉的公寓价格将在秋季的时候打个折，折扣最多能达到 15%。 当然，原话不是打折，而是说菲律宾遇到危机，过去八年多房地产价格高速增长周期行将结束，以公寓为主的产品将会有需求和价格的双重下降，大批中国人正在准备抄底。
其实不用等到金九银十。 如果你的微信里有东南亚房产中介的话就很容易察觉，从三月国内疫情逐渐缓解而东南亚疫情爆发开始，泰国菲律宾公寓产品的终端价格就已经出现打折迹象了。
一个去年年前报价 50 万人民币起的马尼拉精装公寓，疫情期间曾经给过 39.8 万包一家三口绿卡的打包价，属于结结实实的八折。泰国更夸张，上个月底还有销售发过六折特价房的 “抄底进行时” 活动。规模较大的公司甚至天天都有特价房在卖。
这都很好理解，从三月中下旬开始，东南亚国家陆续对外国人关闭国境线，对内也开始实施严格的人口流动管控。
对于依赖中国买家的公寓开发商们来说，这无异于被掐住了咽喉。东南亚买房的特点之一是略带旅游性质的看房团，一般来说四天三晚，四星以上住宿标准，包当地食宿的行程活动价在两千到三千之间。
现场看房是大部分人跨境配置海外房产的第一步，尤其是初次接触海外房产的人。
去年十二月在马尼拉考察时，每天早上都能在酒店门口看到等待销售来接的看房团，以及操着广东或东北口音一边聊天一边等待看房客下楼的销售们。
这种销售方式的去化率是很高的，拿我当时看的一个楼盘来说，总价 50 万左右，位置（成熟的老市区）和交通（五六百米外有轻轨）都算不错，加上是现房销售，半小时里就签了两套。
所以很多中介非常乐意带国人看盘，一是面对面沟通效率更高，二是东南亚风土人情和市容市貌毕竟跟国内不同，一些卖点只有眼见才能为实。
当然，一些来蹭 “廉价旅游团的“ 广东同胞是例外。大多数做东南亚房产的公司都把总部设在广东，本地人知道想要高性价比东南亚X，报个看房团准没错。所以有销售就说，接到本地团会比较头疼。
可以想见的是，没有了看房团这个主要带货手段，开发商成交量跌到了谷底。但好在总价低，过去两个月依靠在线看房之类的销售工具也让他们有所成交，只不过这点成绩与正常时期相比就相差太多了。某家成交一直不错的公司成绩是两个多月时间十套，年度目标已经从清盘变成了自保。
所以在这种前提下，东南亚的中国开发商们是不得不打折的，甚至当地公司也有低价处理楼盘的可能性。在一些**寓需求较大的国家，例如菲律宾，就有声音认为如果出现大量房产被外国人抄底，会导致市场恢复后当地中产面临买不起房的处境。
这个问题对于有意购买的散客其实是个有利信号，说明一来房价确实在跌，二来当地中产对中低端公寓有很大需求。 菲律宾楼市在 2010～2018 年之间经历过一个大牛市，尤其在首都马尼拉地区。玛卡提（Makati）中央商务区的房价在这个期间涨了 132%，目前均价约为 3.15 万元人民币一平。
其中公寓价格涨幅一直以来领先所有房产类型，2019 年第三季度的公寓价格比去年同期上升了 29.1%。今年受到疫情影响，以及整体房产退温，涨幅可以忽略不计，甚至像开头提到的那样可能面临短期下跌。
房价处于横盘甚至下跌，马尼拉都会区的住宅租金却一直保持较高的水平，根据 Global Property Guide 的数据，几个周边城市核心区的租金水平基本可以稳定在税前 7%。
7% 也是很多菲律宾开发商向客户承诺包租时提出的回报率。 比如去年实地看过的一个位于三大 CBD 之一 - Ortigas 的楼盘 “半岛一号”，距离 CBD 中心的位置大概 2 公里不到的一个精装修公寓，开发商给的价格是最小户型 21 平 45 万左右，单价不低，但是给了五年包租承诺 7% 回报率，和 Global Property Guide 调查的结果相同。
不过目前在当地房产交易网站上已经看可以看到报价 40 万的 21 平户型了。
中介可能会告诉你，菲律宾公寓的租金来源之一是可以租给在 BPO（业务流程外包）公司上班的当地年轻白领，或者未来由他们接盘。 这种说法有道理，也有存疑之处。马尼拉地区平均工资是 37 万比索一年，换成人民币大概是 4300 一个月。最受欢迎的工作岗位是客服代表，而这类工作的最大雇主也是服务外包公司。
BPO 可能就是当地年轻人大学毕业后能找到的第一份 “高薪” 工作了。要按照开发商给的 7% 月租回报率来看，40 万一套的公寓月租金在 3000 多元人民币，显然单租的形式超出了大部分人的承受能力。
但也有公司补贴和多人合租的情况，毕竟这里的城区交通能让任何有路怒症的人心服口服，外企或大型公司为了节省人力成本而提供一些住房补贴就显得再正常不过。
大马尼拉地区充斥着各种 “菠菜” 公司和 BPO 服务商，还有各种外企总部，整个地区人多车多地少，因此投资散落在商务区之间的中低端公寓的逻辑是站得住脚的。五十万以下还送绿卡的打包价也很适合用来投资。
泰国曼谷和越南胡志明市的公寓也很热门。
泰国是东南亚公寓市场前两年的主角，凭借旅游胜地、生活成本和医疗水平在国内火了两三年。不过轮到大陆人入场的时候其实已经有点给前面的香港台湾人接盘的意思了。
忽略供给关系和当地真实需求的弊端开始在去年显露。旅游业旺盛并没有直接转化为租金，反而让政府极力去保障酒店业而打压公寓短租，这也使很多开发商无法像其它地区同行那样承诺包租，即使有第三方会私下操作，也常常有被物业投诉和运营成本过高的现实难题。
身边一位朋友在 2018 年中买了一套 40 多平，总价 80 多万元的公寓，起初还有到手 4% 左右的收益率，不算很高，但是作为自用度假房能在平时做到银行理财收益就够了。不过从去年年底开始，他便经常收到物业发来的罚款邮件，出租问题也交给了私下做短租的中介，今年只能以 11000 泰铢的月租出租了。
投资属性的下降并不意味着泰国的公寓不值得购买。我们在之前文章里提到过，曼谷有着东南亚甚至全亚洲数一数二的国际教育资源，并且对比新加坡、上海和北京等著名的教育城市有着明显的价格优势。因此对于那些有国际教育需求的家庭来说，曼谷相对较低的房价和学费加上完善的基建和医疗条件，其实是可以作为一种教育投资房。
只不过需要注意的是，泰国的优质国际学校也同样有很高的入学门槛，也同样需要对学生和家长进行面试筛选。学校的录取信应该是购买所谓学区房的前提，在确定学校的情况下，再根据区位和交通来选择对应房子，而不是反其道而行之。
这样一来泰国 “学区房” 的成本就远远不止一百万左右一套公寓的价格了，还应该把一年二十多万左右的学费和生活费计算在内。 越南本来要列入年后的考察计划，但是出于疫情原因被搁置。虽然胡志明市中心几个郡的房价令人印象深刻，租金和价格涨幅也足够诱人，但是 50 年产权的限制和对外国人不够友好的交易环境目前是让人持保留态度的。
在已有的中介圈子里打听一番，也很难找到对越南公寓持有推荐态度的说法，作为对比，菲律宾中介就认为马来西亚很适合中国人自住，泰国中介也不会对着马尼拉房子鸡蛋里挑骨头。
所有在东南亚买房的散客都需要面对无法拥有土地这个问题，除非通过公司或与当地人通婚的方式。但只有越南，即使是公寓也只是给予 50 年产权。就算有这些疑点在，越南楼市依然在疫情中逆行上涨，根据 Global Property Guide 的数据，胡志明市和河内房价在今年第一季度比去年同期分别上涨了 20.9% 和 4.8%。在胡志明市，根据地区浮动的租金收益率在 2.6% 到 6.3% 之间，而在河内则是 4% 到 7%。
另一个 “没怎么跌” 的地方是马来西亚，对于这个综合物价、房价、环境和人文来说最适合华人买房自住的东南亚国家楼市，中介评价说，在 “过去东南亚房价涨的时候没有跟着涨，所以市场慢下来的时候也会比较稳，没有怎么跌”。
吉隆坡开发商的包租服务，给出的租金回报率一般是 5%，这与 Global Property Guide 给出的 4.5% 公寓租金回报率相差不远。同时，Global Property Guide 的观察结果也与中介的评价相符，“马来西亚是个很稳定的市场，一些年以 2% 或 3% 的幅度上涨，另一些年又以同样的百分比下跌”。
这意味着当地公寓的投资属性不高，属于消费品，但是吉隆坡和槟城等地浓厚的华语文化以及充足的中文教育资源意味着对于有海生生活需求的人来说，这里可能是很好的目的地。如果东北人喜欢海南的话，那他们就没有理由不喜欢吉隆坡或槟城。 很多人都以为可以用国内炒房的态度去东南亚买低价房产然后坐等升值，这其实是不对的。东南亚房产市场是一个多元化的市场，从价格、文化、环境到市场成熟度，每个不同角度的分析都能切中一部分人的需求，接受风险的投资客可以看看菲律宾和越南，追求舒适生活的可以考虑泰国和马来西亚，对教育高要求的人群去新加坡。
东南亚房价还没见底，眼下正好是一个观察的好时机。
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