所谓十里不同风百里不同俗，想要在菲律宾买房的话，一定要提前了解当地的房产规则，房产政策，以及明确自己的需求，买什么样的房子，去哪儿买？菲律宾买房前了解这些少走弯路!

前期准备

1.国籍：在菲律宾买房，对身份国籍没有任何要求，就算是旅客都可以投资房地产，但是带地皮的房产只能是菲律宾国籍的才能购买。

2.护照：护照一定要确认在有效期内；有些较为紧俏的楼盘会一本护照限购一套或者两套。

3.菲律宾签证：大部分的购房者是只能申请旅游签证的，菲律宾的旅游签证申请非常简单。只需要填一份申请表、寸照、护照。

a、持中国普通护照及申根、澳大利亚、美国、加拿大或日本任意一种有效签证者，前往上述某一个国家，途径菲律宾，可免签证进入菲律宾停留7天。

b、持中国普通护照及申根、澳大利亚、美国、加拿大或日本任意一种有效签证者，已经去过上述某一个国家，可免签证进入菲律宾停留7天。

c、持中国普通护照及申根、澳大利亚、美国、加拿大或日本任意一种有效签证者，无需已经去过上述某一个国家，持大陆或者香港来回马尼拉机票，可免签证进入菲律宾停留7天。

政策

菲律宾法律规定，外国人不可购买土地(别墅)和商铺，凡持有有效护照及合法签证(包括旅游签证)的外国人可购买公寓及办公楼(在菲律宾称为condo)。为保护菲律宾人权益，法律规定每栋公寓的外国人购买份额为40%(为了避免过多炒房客的存在，保护业主的利益。ayala集团进一步规定单一国家的购买比例为10%，即国人只可购买10%的房子)。90%的楼盘菲律宾人和外国人的购房价格一致。永久产权。

英语是菲律宾的官方语言，因此购房和租房合同都是英语的。

房价&房价涨幅

2018年，马尼拉核心地区房价平均涨幅约为30%。目前价格在3万RMB左右。预计至少还有2年的高速上涨期。(根据国际房地产发展规律。一个上周周期约为15-20年，其中前5年为快速发展期，后10-15年为稳定向上区间)。

2018年，马尼拉核心区的租售比约为8%-10%(同期上海的租售比约为1.5%。即上海一套500万的房子，租金收益6500每月。同样价值的房子在马尼拉，能拥有4万的收益)

租金涨幅和经济&人口息息相关，由于经济和人口的持续向好，租金的涨幅将继续上扬。

买在哪?

投资核心区(CBD区域)的价值永远高于其它地区，这是定律。

马尼拉的传统CBD有，BGC，makati，ortigas，MOA，alabang。

另外，还有3个在建的CBD，分别是vertis north，arca south和ortigas east

大马尼拉地铁正在如火如荼的建造中，预计2025年完成通车。地铁房也是一个非常好的选择。

与国内有何不同

与国内不同，菲律宾的房子都是使用面积，0公摊。阳台1：1算面积。永久产权。大部分物业提供免费的游泳池，健身房，阅读室，会客室等。均配备24小时保安。精装交付，买家具和软装即可入住。

付款方式：

大部分开发商采取10-30%首付免息分期(最长达到72个月，月供低至2000元)+尾款的方式。这里又要提到大名鼎鼎的AYALA了。由于低资金，高杠杆的付款方式，导致炒房客大幅增加。

ayala不欢迎任何炒房客，但炒房客脸上又不写字，怎么办呢。提高购房门槛，ayala的中高端房产基本都是10%首付，90%免息分期，无尾款。

一套studio，月供都要达到1万多，大大提高了购房门槛，但同样的，由于避免了大量的炒房客，在后期转租和转卖的时候，你会为选择ayala而感到庆幸。

(如果你有幸买到首付分期+尾款的Ayala，请珍惜。这种机会越来越少，据说后期会完全取消)。

除了房款，菲律宾法律规定房价超过320万比索的房子，有12%的资本利得税，这笔税费一般都计入总房价内。

除了总房价，在交房前还有一笔other charges的税费，每个开发商不同，税费约从5-10.5%不等。

这笔费用一般都在交房前单独付，也有些项目是计入总房价内的，大家购房时可以问清楚。(我们一般说的单价和总价都是含税，不含OC的的价格)

题外话：某些中国开发商或中国代理，在卖高达50%首付的房子。

持有成本：

菲律宾的房产持有税为房价的0.3%。物业费一般都在7-10元间。某些高端楼盘的物业费高达20元。但一分价格一分货。

总体来说，只要体验过马尼拉物业服务，就会觉得物超所值。比起国内那些只知道收钱，不干活的物业好多了。

关于房子出租

在马尼拉，房屋出租的价格非常稳定，因为这个价格很大程度上是物业决定的(对，你没看错，是物业不是房东)，物业会给所有房型都定一个最低价和最高价。

租金的价格必须在这个范围内，要不然物业有权不让签租赁合同。

在我看来，这既是限制，也是对我们外国投资者的保护。我们再也不用担心因为不了解行情而被忽悠的情况了。

由于强大的物业存在，所以类似链家之类的中介在菲律宾并不是特别多。有，当然也是有的。无论找物业还是找中介出租，中介费都是恒定的1个月租金/年。

交易成本：

由于马尼拉的特殊付款方式，政府也支持在没有拿到房产证的情况下进行交易，因此在马尼拉衍生了一种叫楼花交易的产业。总体来说二手交易分为以下几种

二手楼花交易：除了ayala以外，其它开发商的二手楼花交易都不需要交政府税，做开发商内部更名即可。更名费从7000-4万不等。

但因为没有标准，很可能发生交易费暴涨的情况。比如近期美嘉集团旗下的东方帝国，就把更名费从1万，涨到了3.5万。足足涨了3倍不止。

二手现房交易：资本利得税(国家税)5-6%(法律规定卖方出)，还有一些其它的费用约2-3%。(ayala的二手楼花交易费等同于二手现房交易)。

谁来接盘

首先，和大部分海外置业投资客自娱自乐不同的是，菲律宾是一个有强烈内需的国家，马尼拉的房子供不应求。我们的接盘者大部分都是来自于当地人。

前面提到过菲律宾的财富分布和人均收入。我们来对号入座一下，看看谁来接盘。

高端房(ayala和rockwell为主)：主要面对的是那些外劳和高级白领，还有首富阶层也喜欢购买。虽然人数相对较少，但贵在有钱，爽气。

CBD区域其它房源：主要面对的是中层收入者。也买房的主力阶层。

需要指出的是，菲律宾大部分2手楼花(除了ayala)，都要比新房便宜近20%，非常适合打算长期持有收租的投资客。错过了时间，拿金钱来补。

那些刚入职场的小白领，以租房为主，甚至的合租，群组，在马尼拉，一套25平米的STUDIO，住2-4个人，你千万不要惊讶。

提醒一句，马尼拉当地人买房，要么新房，要么现房很少有人买2手楼花。

因为对于中层阶级来说，大部分没有存款，需要利用贷款买房，因此2手楼花的一次性首付是个硬伤。所以更多的人选择新房，开发商免费分期+银行贷款的形式。或现房后，直接银行贷款。

对有钱人，他们普遍新房癌，无所谓钱。关注住宅的品质多于价格。等交房了再买。当然也有可能楼盘太火爆，开发商那边已经没有reopen的房源，那就只能在市场上寻觅了。

想买房奈何没钱

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