9月3日，菲律宾总统马科斯签署《共和国法第12252号》（RA 12252），修订《投资者租赁法》，允许外国投资者在菲律宾租赁私有土地的期限最长可达99年。这意味着包括中国投资者在内的外国人在菲律宾租地迎来利好，不仅有助于吸引更多长期投资，也在法律上强化了监管与问责机制。

鼓励外资长期布局
新法于9月3日获批，被视为菲律宾营造稳定投资环境的重要一步。修订案提出，外国投资者的长期租赁项目可涵盖工业园区、工厂、加工厂、农工商企业、商业开发、旅游、农业、生态保护等优先产业。政府强调，这一政策是“灵活而动态的”，既要吸引外资，也要确保土地用途与投资承诺一致。

根据新规，符合条件的外资项目可签署最长 99年 的土地租赁合同。但若涉及国家关键服务或基础设施，总统可缩短租赁年限。合同需在不动产登记处备案并在土地所有权证书上注明，确保对**具备法律效力，增强投资者信心。

使用限制与退出机制
法律明确规定，租赁土地必须专用于获批项目，且面积需与项目规模相符。若投资撤出或土地被挪作他用，租赁协议将自动终止。

对于旅游类投资，还设立了门槛：项目总投资额至少 500万美元，其中 70%资金须在三年内到位，方可获批长期租赁。

合同续签须经双方同意，同时投资者需提交对菲律宾社会和经济的实质贡献证明。任何违反合同、超期租赁、非法使用土地或未经批准扩展租赁范围的行为，合同均属无效，相关责任人将面临 100万至1000万披索罚款，并可能处以 6个月至6年监禁。

转租与监管
外资承租方若要转租，须征得地主同意，并将转租合同同样登记备案。为防止土地闲置，菲律宾投资委员会（BOI）、财政激励审查委员会（FIRB）等机构有权要求承租方解释若三年内未启动项目的原因。若持续不合规，可能被取消相关优惠和租赁资格。

后续落实
按照规定，菲律宾贸易与工业部将在90天内会同投资委员会和土地注册局，制定实施细则。RA 12252将在《官方公报》或主流报纸发布15天后正式生效。

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