租客与房东之间起纠纷常见，但起纠纷后房东老公掌掴租客被拘，双方闹到法院的却少见。湖北省武汉市民石先生近日向华商报大风新闻记者讲述了自己的遭遇，律师结合此案给出了租客维权建议。

协商变纠纷

合同到期前三个月想退租

与房东协商不成反被打

2022年9月1日，石先生与房东陈女士签订了一份房屋租赁合同，租下位于武汉市东西湖区径河街的店面用于经营理发店。合同约定：租期至2025年8月31日，每月租金2500元，按季度支付，另需交纳2500元押金作为水电及设施保证金。合同还明确，任何一方提前解约，需提前一个月书面通知对方，经协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金贰仟伍佰元整。

2024年5月，因经营调整，石先生计划关闭该店，并将客户引流至另一家门店。他于5月11日(季度租金到期前一个月，3年合同期限前3个月)向房东陈某某及其丈夫卢某某协商退租。“退租应为协商，但对方却强行告知我若不租满3年，要不扣除2500元押金。合同内的押金仅限于水电和设施保证金，我没有在店内造成任何损坏，并不构成违约。此次退租，也是按照合同内的要求提前进行协商，但房东拒不协商，强行将我判定为违约。目的就是要扣我的押金。”石先生说。

庭审记录显示，5月11日，双方协商过程中产生争执，随后卢某某掌掴石先生脸部四下，致其面部受伤，石先生当日报警。

事态升级

被打次日房东强制锁门

警方调解后房东“嫌赔得多”放弃和解

2024年5月12日，房东将店铺大门从内部反锁。石先生的员工发现后报警，民警到场协调并告知“锁门期间的停业损失应由房东承担”。13日，经警方调解后，房东把门解锁，但仍影响其正常经营，径河派出所民警出具的报警回执单显示，石先生13日因“房东故意损坏电线影响报警人店里正常经营”为由再次报警。

5月15日当天，泾河派出所民警调解并告知石先生称，房东单方希望支付12500元(打人致伤10000元和解金及2500元房屋押金)与石先生达成和解，条件为石先生5月18日搬离。石先生同意和解建议，并于当天恢复营业。

庭审记录显示：石先生于5月16日(接受和解次日)给房东发信息称：房东你好，因之前协商退租因为押金问题产生分歧，所以现在这个房子我们这边打算还是继续要续租的，6月1日还是会按照协议继续交房租的。“发完信息，我就去派出所办和解协议，但民警又告知我称房东认为和解金过高，因此不同意和解。我心里也有气，就没让警方再协助调解，准备走司法程序维权。”石先生说。

警方判定

房东老公致租客轻微伤

处以行政拘留10日并罚款200元

石先生回忆，房东主动放弃和解后，他便再未受到过房东的干扰，正常经营着理发馆，同时走司法程序维权。

2024年5月24日，湖北某司法鉴定所出具了《司法鉴定意见书》，其内容显示，2024年5月11日晚21时许，被鉴定人石先生在理发店内被人打伤头部，由东西湖区分局径河派出所委托对其“损伤程度”进行鉴定。鉴定意见显示：被鉴定人石先生之损伤构成轻微伤。

5月29日武汉市公安局东西湖区分局出具了《行政处罚决定书》，其内容显示：2024年5月11日晚，违法行为人卢某某(房东老公)因房屋租赁问题，与租客石先生发生口角，继而产生肢体冲突，卢某某用巴掌朝石先生面部挥打了四下，经鉴定，被鉴定人石先生之损伤构成轻微伤。根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第四十三条第一款之规定，现决定给予违法行为人卢某某行政拘留十日并处罚款二百元的处罚。

5月31日，在径河派出所民警的现场监督下，石先生将美发店内所有物品搬离完毕，要求房东退还押金时再次被拒，并要求石先生赔偿装修留下的空洞和损坏的吊灯。庭审记录显示，当日石先生现场支付给陈某某设施设备损失及水费共350元;2024年6月1日至6月3日，房东、陈某某已张贴该房屋的出租广告。

上诉法院

一审判决：赔偿租客停业损失，押金不予退还

二审判决：撤销原判，因双方矛盾后租客解约不违规

2024年9月，因押金及纠纷问题，石先生向武汉市东西湖区人民法院提起了诉讼，要求房东赔偿停业损失3000元并退还押金2500元。2024年12月，一审法院认定，房东锁门行为导致停业3天，判赔1000元。对于石先生要求退还2500元押金的情况，法院判定石先生“单方解约未提前通知”已构成违约，押金与违约金可相互抵扣，房东无需额外退还。

一审判决书 受访者供图

石先生不服判决，上诉至武汉市中级人民法院。二审法院审理认为，房东的暴力行为及后续冲突导致租赁环境丧失安全性，石先生基于人身安全考虑解除合同符合《民法典》第708条“租赁物危及承租人安全可解约”的规定，不构成违约。此外，石先生已结清费用并完成房屋交接，房东无权扣留押金。

2025年1月，二审法院撤销原判，改判房东退还押金2500元，并维持停业损失赔偿1000元。判决书指出：“双方矛盾激化致合同无法履行，租客解除合同具有法律依据。”

二审判决书 受访者供图

律师说法

合同“协商退租”条款的核心在于“平等协商”

而非房东单方决定

北京德恒(西咸新区)律师事务所律师李宝坤指出，本案中，租赁合同约定“任何一方提前解约需提前一个月书面通知对方，经协商后签订终止合同书”。此条款的关键在于“协商”二字。根据《民法典》相关规定，合同解除需双方达成合意，若协商不成，任何一方均不能单方强行终止合同。但需注意的是，协商的前提是双方善意履行义务，而非一方滥用权利。

本案房东以“必须租满3年”或“直接扣押金”为由拒绝协商，已违背“协商”的合同本意。合同中的押金条款明确其用途为“水电及设施保证金”，与违约金性质不同。若租客未损坏设施且结清费用，押金应当退还。房东将押金与违约金强行抵扣的行为，属于混淆合同义务的“单方解释权”，可能被认定为“格式条款霸王条款”。根据《民法典》相关规定，若格式条款提供方(房东)不合理排除对方主要权利，该条款无效。

李宝坤表示，租赁纠纷中，租客往往处于弱势地位，但法律对“平等协商”“人身安全”有明确保护。本案二审改判的启示在于：当房东存在严重过错时，租客的解约行为不必然构成违约。关键在于固定证据、厘清责任，避免因情绪化对抗扩大损失。遇到纠纷时，建议优先通过律师函、调解等非诉方式解决，必要时果断通过司法途径维权。

租客如何应对租房合同纠纷?李宝坤表示，可通过以下方式预防，1.固定“协商过程”证据：通过书面(如短信、微信)或录音录像记录协商过程，证明自身已履行“提前通知”义务，且房东存在拒绝协商、暴力威胁等过错。2.区分“协商不成”与“根本违约”：若房东存在暴力行为(如本案打人、锁门、断水电)，导致租赁环境丧失安全性，租客可依据《民法典》相关规定单方解除合同，且不构成违约。3.避免“自行停付租金”等过激行为：即使房东有过错，租客仍需通过书面通知解除合同并完成房屋交接，否则可能被反诉违约。

对于租房时可能产生的纠纷，李宝坤建议租客应做到以下三点：

1.事前防范：签订合同时明确押金性质、退租条件，避免接受“房东单方解释权”等模糊条款。

2.事中留痕：退租协商全程录音录像，要求房东书面回复意见;若遇暴力威胁，立即报警并留存《行政处罚决定书》等文书。

3.事后救济：起诉要求退还押金、赔偿停业损失(如本案房东锁门导致停业3天)。李宝坤表示，若房东暴力行为构成轻伤以上，可追究故意伤害罪;若房东有断水电、堵门等行为，可向住建部门或警方投诉。

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