2024年年中，当菲律宾政府正式宣布全面禁止离岸博彩运营商（POGO）时，面对市场的普遍担忧，官方与多家金融机构纷纷“辟谣”安抚情绪：房地产不会受到明显影响。彼时，菲律宾总统马科斯（Ferdinand Marcos Jr.）以及多位经济学家和行业分析师都强调，POGO产业早已从巅峰期滑落，其影响“边际递减”。

但到了2025年，这番“信誓旦旦”的说法似乎越来越站不住脚了！

从官方乐观，到市场冷淡

最初，市场确实没有立刻崩盘。马尼拉写字楼空置率虽从疫情前的3%-4%上升到10%左右，但主流开发商租金收入并未出现断崖式下滑。

然而，这只是表面风平浪静。波澜不惊的水面下，已经出现了很多危机！

在2024年下半年，开发商开始“悄无声息地”进行去库存操作，试图通过无声甩卖来稳定市场情绪。而到了2025年第一季度，这种隐藏的困境已经无法再遮掩。经济型公寓库存高企、销售锐减、推案锐减几乎同步发生，预示着整个市场正在快速降温。

一系列因素叠加下的“深水炸弹”

菲律宾房地产市场的低迷并不是单一因素所致，而是多个压力叠加的结果：

1. POGO禁令的连锁反应
尽管表面上依赖“POGO”的开发商数量已经减少，但实际上POGO的退出带走了大量高租金企业客户。以DDMPR为例，其高达51%的租金收入来自POGO相关企业。这类REIT产品直接面临租金违约风险，也连带拉低了投资者对整个商业房地产的信心。

伴随着POGO从业人员的大片撤离，对之比较依赖的餐饮、服务等行业，都出现了断崖式的收入锐减。部分POGO从业人员在菲拥有资产，连夜抛售。而相关联的一些商家，也因为POGO人员撤离、缺少这部分顾客的光顾，而退租、转去其他国家寻找新机遇。

PS：小编还记得，去年下半年的时候，收到好几则shore变空城的投稿。

2. 高利率与通胀压力
2024年，菲律宾持续受到通货膨胀与高利率的双重夹击，购房贷款成本大幅上升，消费者购房意愿明显减弱。即使开发商提供免首付、延长付款期限等灵活政策，也难以有效拉动需求。

3. 供应过剩，库存压力惊人
截至2024年底，马尼拉大都会住宅库存超过75,000套，吸收期高达5.8年，远高于疫情前的1-2年。尤其是经济型和中低端市场库存滞销最严重，占总库存的近六成。

4. 开发商信心减弱，新案锐减
2024年全国仅推出1.1万套新公寓，同比锐减59%，创历史新低。多数开发商对2025年的推案计划持观望态度。DMCI Homes就公开表示2025年上半年将不推新项目，并称是否在下半年推案仍未可知。

房地产泡沫还是健康调整？

现在的市场更像是一场缓慢的“去泡沫”过程。没有剧烈的崩盘，也没有市场恐慌，但各项数据都在悄然走低，价格、交易量、开发商信心共同下滑。

房地产开发商仍保持着一份“面子”，不愿明言市场低迷。但无声降价、营销让利和推案谨慎的背后，其实是集体面对现实的无奈姿态。

有网友爆料，就在近期，短短几天的事件，亲眼看到一处公寓降价30%抛售！

菲律宾房地产市场还能“翻身”吗？

未来房地产能否复苏，取决于以下几个关键因素：

1. 宏观经济恢复
如果菲律宾能有效控制通胀、逐步降息，消费者信贷环境会逐步宽松，这将为住宅市场回暖打下基础。

不过看小马这个执政情况，怕是悬了！

菲律宾的通货膨胀难控制，已经不是一天两天了。近一两个月来，还是政府下决心干预了 才有所缓和。

然而复杂的政治环境、国内外矛盾的累计，让小马也是焦头烂额！能不能好好把菲律宾捯饬起来，还真不好说。

2. 外资与新产业的引入
POGO退出后留下的空置写字楼空间，是否能被BPO（商业流程外包）、AI中心、科技公司等新兴行业填补？这需要政府积极引导和招商政策支持。

但不可否认的是，自去年两名医疗行业高管在菲律宾被绑架撕票以后，菲律宾的治安问题就一直收到质疑！如何建立起外国投资者对菲律宾的信心，也是小马当前要面的的问题！

3. 开发商策略调整
主动下调售价、聚焦刚需市场、推出低首付与灵活支付方案的开发商，有可能在市场调整中占得先机。

但商人逐利乃本性，是否愿意”断腕保命“，我们可以持续关注！

写在最后

POGO禁令之后，菲律宾政府一度认为房地产不会受太大影响。


但时间证明，市场的反应远比官方预期更为复杂。


房地产市场不是孤立存在，它的好坏受到许多因素的影响。


如今的低迷状况，既反映出结构性调整，也暴露了长期依赖单一租户类型的风险。

PS：也不知小马在发布禁令的时候，有没有想到这个后果？

菲律宾房地产市场或许尚未走到“泡沫破裂”的惨烈局面，但“煎熬”的时间还远未结束。


未来能否翻身？不仅看全球的经济环境，也得看菲律宾自己能不能给力！

淡定，淡定，淡定……

楼主加油，我们都看好你哦。

我只是路过打酱油的。