马尼拉的公寓供应量远超市场需求，根据房地产咨询公司 Colliers Philippines 的报告，可能需要超过8年才能让市场完全消化现有的可入住（RFO）公寓。

公寓单位供过于求可归因于几个因素。其中包括政府禁止菲律宾离岸BC运营商（POGOs） 的指令。该禁令不仅影响了办公空间需求，也导致公寓空置率在2024年达到23.9%的历史新高。


Colliers 预测，由于市场仍会有大量新公寓入市，以及 POGO 退出的全面影响尚未显现，到2025年，公寓空置率仍将维持在 20%以上。


这家房地产咨询公司在其报告中说：“我们认为，到 2025 年，随着新单位的大量交付，以及 POGO 人口外流的全面影响，空置率可能会保持在 20% 以上。”


然而，市场需求正在逐渐转向新的方向，购房者都去了哪里？


First Metro Securities副总裁兼业务开发与市场教育负责人Andoy Beltran表示，如今人们更倾向于选择能满足家庭多重需求的居住空间。

在疫情封锁期间，人们不得不在家中完成工作、学习和各种兴趣爱好，这让大家意识到，特别是在首都地区的高层公寓中，空间的局限性变得尤为突出。

此外，许多雇主开始推行居家办公模式，让人们即使居住在马尼拉地区以外，也能兼顾工作。


Colliers 在报告中也指出，“度假型项目”正在成为马尼拉以外地区的新热门。


Beltran提到，过去开发商主要集中在CBD开发新项目，包括马卡蒂（Makati）、BGC、奥提加斯（Ortigas）和帕赛湾区（Bay Area）。


Beltran补充道：“过去几年，房地产供应增长非常迅猛。”


但如今，开发商开始意识到消费者需求的变化，并调整开发策略。


亿万富翁吴聪满（Andrew Tan）旗下的美加地产（Megaworld），即Eastwood市和McKinley Hill的开发商，2024年宣布在马尼拉以外建设新的城镇项目，包括：八打雁省（Batangas）利安镇（Lian）Lialto 高尔夫与海滩庄园，八打雁省Lipa市San Benito私人庄园，北伊罗戈省（Ilocos Norte）佬沃市（Laoag City）Ilocandia海岸镇（ Coastown）和卡加延德奥罗市（Cagayan de Oro City）The Upper Central。


2025年，美加地产还计划在吕宋和未狮耶地区的“关键增长区域”继续扩张。


与此同时，SM投资公司（SM Investments Corporation）也计划在2025年转向马尼拉以外的高增长地区，这延续了该集团2024年的布局策略，当年其85%的新项目都位于省级地区。


而各省的发展也正在迎头赶上。Beltran特别指出，伊洛伊洛（Iloilo）正逐步成为新的“BPO（商务流程外包）中心”，吸引投资者并推动当地经济发展。


他说：“投资者正在利用新兴的经济枢纽，这些地区虽然尚未被正式归类为CBD，但有潜力成为未来的CBD。”


不过，他也强调，未来的房产项目必须满足生活的方方面面，尤其是年轻一代的需求。


对于Beltran来说，这意味着拥有一个空间足够大的家只是一个开始。


他表示：“对于更加社交化、活跃、注意力较短的年轻人而言，城镇型社区（townships）或具备完整社区设施的住宅区将更具吸引力。”


尽管豪华房产市场仍然稳健，但开发商在推出新项目时更加谨慎，偏向于分阶段开发。


2024年上半年，阿亚拉地产（Ayala Land）的Alveo Land 和 Ayala Land Premier等高端住宅品牌销售表现强劲，拉动公司整体盈利增长。公司高管指出，菲律宾消费者正在变得更加富裕，越来越多的首次购房者选择高端品牌。


Arthaland 旗下仅有37个单位的“限量版住宅”Eluria 已经在完工前售出50%，其每个单位售价在1.5亿至4亿比索之间，该项目位于马卡蒂。


2024年，豪宅市场仅占未售RFO（现房）单位的5%。


Beltran表示，高净值人士购买豪宅更多是作为投资，而非用于自住。


Beltran说：“许多高净值人士将高端房地产视为对抗通胀的长期投资，而不是自己真正的梦想之家。”


然而，马尼拉地区公寓供应过剩，使市场逐渐转向买方市场，开发商不得不采取更灵活的促销策略来吸引购房者。


Beltran说：“许多开发商正在提供更长的付款期限。例如降低订金、提供‘租购’方案，甚至赠送家具、免除部分费用，以吸引更多买家，促销性融资方案也再次回归市场。”


例如，维拉集团（Villar's Vista Land）推出“MOVE计划”，旨在简化现房（RFO）房屋和公寓的购买流程。


他总结道：“开发商正在与银行合作，提供更优惠的融资方案，使终端用户更容易购房。”

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