菲律宾房产市场概况
一、 市场发展状况 自2004年始，菲律宾经济开始摆脱了金融危机阴影，步入了正常发展轨道。特别近两年来，经济稳步增长，通胀水平逐渐降低，信息通讯技术业的快速发展，以及海外菲人对住宅需求的不断增长，都为菲律宾的房地产提供了发展机会。 在 菲律宾住宅销售和租赁市场上，户型主要分两种：一种是26--36平米的小房间，另一种是低于200平米的带一两个卧室的套房。另外，还有为数不多的 200—330平米带3 个卧室的豪华套房。价格方面，不同城市、不同地段的房产有很大的区别。2006年世界银行有关资料显示，在马尼拉市中心的一套35平米的公寓售价为 4.55万美元，约合每平米1300美元，根据马尼拉市年人均收入2217美元计算，房价与收入比率为20.5：1。就房价与收入比率来讲，与马来西亚吉 隆坡的6.1：1、日本东京的6.2：1、中国台北的6.3：1、中国香港的7.6：1、新加坡的8.2：1、印度孟买的9.2：1相比，高出2-3倍。 但与中国上海的房价与收入比率31.1：1及印尼雅加达的23.5：1相比，则相对较低。价格年均增长速度，以位于菲律宾马尼拉大户型公寓为例，2005 年增长11%，2006年增长9.6%。 从消费对象来看，随着与信息通讯技术有关的呼叫中心以及其他外包服务的不断扩展，办公 以及住宅场所的需求将越来越旺盛。据菲方统计，2006年，外包服务企业收入36亿美元，同比增长50%，雇用人员达25万。这些人员的工资收入几倍于菲 规定的最低工资水平，他们对住宅的需求无疑推动城市住宅的销售与租赁。另外，据菲方统计，有 800多万名菲律宾人在海外工作，占菲总人口的近10％。其中300万已获得所在国永久居留权，五百万为流动劳工。外劳每年向国内汇款的总额都以两位数字 增长。由于菲律宾2000年颁布的法律规定，获得外国籍的菲人可同时享有双重身份，可以购买菲土地（外国人不允许购买土地），以及因 有海外菲劳的家庭将30%的海外汇款用于购买、维修及租赁房产。以上这些情况同样为菲律宾房地产的
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发展提供了广阔的市场。 根据2000年菲律宾全国房产普查结果，全国住宅建设与1990年相比，增长30.7%，其中发展最快的是邻近首都的卡维特市(Cavite) 、拉古纳省(Laguna)及首都马尼拉(Manila)、位于维萨亚岛西部的以劳克斯市（Illocos）以及巴靠劳市(Bakolod) 等。菲律宾16个地区中，房产支出与家庭收入比例方面，马尼拉地区为最高，达22.4%，相当于收入的5分之1，棉兰老岛为最低，只有9.1%。目前，菲 律宾房产价格虽然有所上升，但房产市场并没有得到很好的回应。其主要原因有：一是约2500万块土地中只有1000万块得到产权注册登记，其余土地都没有 得到产权注册，如果按目前注册登记速度，完成这些土地的登记注册需要75年；二是在菲律宾，土地权、房产权、销售权都需要注册登记，注册登记程序非常复 杂；三是交易成本奇高，各种税费共占房屋实际价格的35%左右；四是菲律宾法律对外国人拥有产权的各种限制；五是由于马尼拉的房价非常高，50%以上的家 庭没有自己的房产。 二、 有关法律规定 （一）交易规范及税费征收 目前，菲律宾共有11部法律直接与土地交易有关，9部法律间接关系到土地的处置与管理。土地管理部门除环境与自然资源部、土地管理局外，还有其他部门如房产与城市发展协调委员会和国家经济发展署等直接或间接地控制土地的使用。甚至法院都有权利颁发土地所有权证明。 土 地交易的法律程序：1、买卖双方通过律师签订并得到公证的合同，2、向城市资产评估办公室递交国内收入局出具的土地税申报表，3、买方向市财政局交付地产 税，4、市资产评估员对资产进行评估，5、买方向市资产评估办公室支付交易税，6、向国内收入局缴纳资产收益税及印花税，7、交易资产注册：更换产权所有 者名称，8、新产权所有人获得新产权证的影印件以及向资产评估办公室索取税收申报表。 房屋建筑与销售法律规定：国家房产局负 责房屋的建筑和销售。如果在已注册的土地上建筑房屋，必须事先向该局提供房屋建筑申请及建筑计划。然后该局根据国家房产法案（6541号共和国法案）的有 关规定认为该建筑计划符合条件，对该建筑予以注册并批准申请人建设房屋。取得注册证明的所有人或经营者，还必须在注册后的两星期内向该局申请房屋出售许可 证，无许可证者无权出售房屋。 税种和各种费用：与土地房产有关的各种税费共有10项。税种包括：资产收益税、增值税、当地交易税、印花税、地产税以及特别教育基金税；费用包括：公证费、资产注册费、地产代理费及法定费用等。
资产收益税实际上就是当地交易税的一部分，税率为交易价格或者市场价格的6%。买卖双方可以根据合同约定，由任何一方向国内收入局交付。 当地交易税是一种由当地政府以合同价格的0.5%-0.75%征收的税种。 地产税是市财政局根据房产所在位置征收房价的1-2% 印花税是国内收入局根据房产价格的1.5%征收的一种税种。 特别教育基金税是按照房产价格的0.125-0.25%征收，房价不足30万比索的，按1%征收。 增 值税主要是按12%的税率对因租赁房产而得到的租金或者因买卖房产赚取得利润而征收的一种税。没有租赁或租赁费在1万比索以下的不缴纳增值税。根据菲 9337号共和国法案，房屋交易者如符合以下条件可免除缴纳增值税，1、不为赚取利润而出售的房产；2、为建造低价房而出售的地产；3、为建造社会化房产 而出售的地产；4、2009年1月31日前，售价在150-250万的住宅区。 资产注册费为4398比索，如房价超过170万比索，每2万比索需增加45比索。 公证费为每项200比索。 地产代理费：地产代理负责代理资产注册业务，代理费为房价的3-5%。 法定费用：一般情况为2万比索，有时候法定费用可达房价的10%。 （二）对外国公民和公司的限制 外 国公民或公司可以完全拥有公寓和其他住宅所有权。但要想拥有私有土地、住宅、商业建筑所有权，外国公民或公司必须先成立一家菲律宾公司。公司的股权外方占 40%以下（含40%），菲方占60%以上（含60%），并且公司至少有5人，公司成立后，必须在菲开立主要的公司银行账户。账户的户头可以单独为外国公 民，可以由外国公民控制房产收入所获得的资金。 外国公民可以租借菲律宾地产，首期为50年，后可续租25年。 具有双重国籍的菲律宾人可以100%拥有地产权，但必须在菲律宾出生后移民到其他国家
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