最近几年东南亚房产大热，首先是泰国，其次是越南、柬埔寨、马来西亚，有一个国家并没有过多地进入到大众视野里，那就是菲律宾。再加上国内旅行团宣传的菲律宾出游路线多为长滩岛、薄荷岛等等，所以其实大部分人对菲律宾首都马尼拉还是很陌生的，对菲律宾和马尼拉的印象（或者成见）：乱、穷，黄、赌、毒……

　　是的，大部分人，包括我自己在内，没有深入了解东南亚一些国家之前，也曾经有过这样的印象。

　　也正是因为预期不高，到马尼拉实地走了一圈之后，视觉和心理上的冲击是超乎想象的。

　　首先，这并不是一个单用“穷”或者“富有”就能概括的城市，但这个城市中产阶级的数量，以及他们的消费力，却远远超过我们的想象。

　　老城区里有上不起学在路边玩耍或者兜售小商品的小朋友，而市中心的大商场里也有国际知名的品牌服装、包包，北上广有的马尼拉都有，价格也并没有比国内便宜。就连一碗面条卖到300比索（40人民币）的粤式餐厅，工作日和周末也挤满了当地人。这是当地人很喜欢的一家粤式餐厅，我们分别在工作日和周末去过不同地方的两家连锁店，每一次都要等位。

遇到了给餐厅附近玩耍的小朋友分食物的大学生）

（一家受当地人喜欢的粤式餐厅）

所以，看一座城市的房地产市场有没有潜力，不如看看现在买得起房以及未来买得起房的人群有多少，他们的消费力如何，而不是关注现在还需要解决温饱问题的人群能不能买得起房，因为这部分人群的住房需求不是靠市场来解决，而是靠政府的福利政策来解决的。

　　如果走到马尼拉的CBD区域，也就是Makati和BGC，两边的场景和我们一二线城市已经没什么区别，只是路边行人的国际化程度更高一些。

2017年大马尼拉地区人均GDP为24.4万比索，换算成人民币大约是3.2万，和中国现在四线城市的人均GDP类似。类比北京的话，则相当于2003年北京的人均GDP。

（Mall of Asia的平价超市里一件短袖促销价约52元人民币）

但大马尼拉地区人口两千万，占全国人口的20%，这里聚集了菲律宾最多的中产阶级及以上的家庭。马尼拉的GDP占菲律宾全国的比例接近40%。它是东南亚最大的一座城市，这个人口规模即便是放在中国，也仅有北京和上海可以相比。但马尼拉的面积不到650平方公里，只有上海的十分之一，所以它的交通拥堵、它的人口密度，都是大多数中国城市无法感受的。

（周五晚上Oritigas市区的一个小广场里坐满了来聚会的年轻人）

由于此前被西班牙殖民三百多年，后来又在美国的殖民统治下接近半个世纪，所以菲律宾人的生活习惯、文化风俗、城市建设会受到西班牙的影响，菲律宾本地人的姓名，还有很多地名和历史建筑都保留有西班牙的风格。而法律体系和政治体制又和美国接近，实行英美法系，所以菲律宾对私有产权的保护也比较完善，大部分土地为个人所以，享有永久产权。

　　消费习惯和生活方式上也比较偏欧美，又喜欢认准大品牌，有的年轻人买双鞋都宁愿分12期付款买耐克鞋，买房子也一样。以Ayala为首的大开发商的房子，哪怕卖的比周边项目贵，当地中产家庭也会抢购。

　　所以走到市中心看到周边的商业状态和当地人的消费力，其实是很难把再用一个“穷”字来概括马尼拉的。

　　而提到所谓的乱、排华，是大家对东南亚普遍存在的一个误解。如果不是深夜走在老城区的单身女性，或者出入赌场、涉黄场所这些是非之地，市中心大部分区域治安都还不错。出门在外，在哪里都要提高警惕，但也别因为个别新闻报道就放大了对整个城市的危险印象。而且，菲律宾近代以来，也没有发生过大规模的排华事件。

　　说一千道一万，如果对一个国家或者城市感兴趣，最好的办法还是亲自去一趟，感受一下当地生活和经济形态，才是消除成见最好的方式。要不然，是没有办法把资产放心地交到这个国家的。

额，暂时就先这样吧，以后看情况再搞

最近几年东南亚房产大热，首先是泰国，其次是越南、柬埔寨、马来西亚，有一个国家并没有过多地进入到大众视野里，那就是菲律宾。再加上国内旅行团宣传的菲律宾出游路线多为长滩岛、薄荷岛等等，所以其实大部分人对菲律宾首都马尼拉还是很陌生的，对菲律宾和马尼拉的印象（或者成见）：乱、穷，黄、赌、毒……

　　是的，大部分人，包括我自己在内，没有深入了解东南亚一些国家之前，也曾经有过这样的印象。

　　也正是因为预期不高，到马尼拉实地走了一圈之后，视觉和心理上的冲击是超乎想象的。

　　首先，这并不是一个单用“穷”或者“富有”就能概括的城市，但这个城市中产阶级的数量，以及他们的消费力，却远远超过我们的想象。

　　老城区里有上不起学在路边玩耍或者兜售小商品的小朋友，而市中心的大商场里也有国际知名的品牌服装、包包，北上广有的马尼拉都有，价格也并没有比国内便宜。就连一碗面条卖到300比索（40人民币）的粤式餐厅，工作日和周末也挤满了当地人。这是当地人很喜欢的一家粤式餐厅，我们分别在工作日和周末去过不同地方的两家连锁店，每一次都要等位。

遇到了给餐厅附近玩耍的小朋友分食物的大学生）

（一家受当地人喜欢的粤式餐厅）

所以，看一座城市的房地产市场有没有潜力，不如看看现在买得起房以及未来买得起房的人群有多少，他们的消费力如何，而不是关注现在还需要解决温饱问题的人群能不能买得起房，因为这部分人群的住房需求不是靠市场来解决，而是靠政府的福利政策来解决的。

　　如果走到马尼拉的CBD区域，也就是Makati和BGC，两边的场景和我们一二线城市已经没什么区别，只是路边行人的国际化程度更高一些。

2017年大马尼拉地区人均GDP为24.4万比索，换算成人民币大约是3.2万，和中国现在四线城市的人均GDP类似。类比北京的话，则相当于2003年北京的人均GDP。

（Mall of Asia的平价超市里一件短袖促销价约52元人民币）

但大马尼拉地区人口两千万，占全国人口的20%，这里聚集了菲律宾最多的中产阶级及以上的家庭。马尼拉的GDP占菲律宾全国的比例接近40%。它是东南亚最大的一座城市，这个人口规模即便是放在中国，也仅有北京和上海可以相比。但马尼拉的面积不到650平方公里，只有上海的十分之一，所以它的交通拥堵、它的人口密度，都是大多数中国城市无法感受的。

（周五晚上Oritigas市区的一个小广场里坐满了来聚会的年轻人）

由于此前被西班牙殖民三百多年，后来又在美国的殖民统治下接近半个世纪，所以菲律宾人的生活习惯、文化风俗、城市建设会受到西班牙的影响，菲律宾本地人的姓名，还有很多地名和历史建筑都保留有西班牙的风格。而法律体系和政治体制又和美国接近，实行英美法系，所以菲律宾对私有产权的保护也比较完善，大部分土地为个人所以，享有永久产权。

　　消费习惯和生活方式上也比较偏欧美，又喜欢认准大品牌，有的年轻人买双鞋都宁愿分12期付款买耐克鞋，买房子也一样。以Ayala为首的大开发商的房子，哪怕卖的比周边项目贵，当地中产家庭也会抢购。

　　所以走到市中心看到周边的商业状态和当地人的消费力，其实是很难把再用一个“穷”字来概括马尼拉的。

　　而提到所谓的乱、排华，是大家对东南亚普遍存在的一个误解。如果不是深夜走在老城区的单身女性，或者出入赌场、涉黄场所这些是非之地，市中心大部分区域治安都还不错。出门在外，在哪里都要提高警惕，但也别因为个别新闻报道就放大了对整个城市的危险印象。而且，菲律宾近代以来，也没有发生过大规模的排华事件。

　　说一千道一万，如果对一个国家或者城市感兴趣，最好的办法还是亲自去一趟，感受一下当地生活和经济形态，才是消除成见最好的方式。要不然，是没有办法把资产放心地交到这个国家的。

额，暂时就先这样吧，以后看情况再搞