马来西亚柔佛州高楼住宅市场走出疫情阴霾。去年，公寓和服务式公寓皆量价齐升，滞销单位继续减少。但，乐观市道仍存隐忧，外国买家宜谨慎入场。

根据马国国家房地产信息中心（National Property Information Centre，简称NAPIC）所发布的2023年度报告，柔佛州新山县服务式公寓（serviced apartment）去年共有2973个单位成交，比起前年843个单位高出253%；去年平均价为58万2348令吉，比前年高出27%。这促使去年总成交额达到了17亿3100令吉，比前年多出3.5倍。




至于公寓（condominium/apartment），去年成交的单位为1724个，比前年多出47%；去年中位价升高到了36万令吉，比前年高出6.5%。但，若从平均价来看，则升高了20%。这表示，在1700多个成交单位当中，有些单位以偏高的价格售出，造成平均价突破了40万令吉。



服务式公寓较受落 因建在市区中心和成熟市镇

无论从售价和销量来看，服务式公寓都比公寓相对高，主要是因为这些项目都建在新山市区中心和成熟市镇，因此比较受落。



马国房地产咨询机构莱坊（Knight Frank）董事李坤娣指出，服务式公寓是十多年前才兴起的住宅类型。“由于土地稀缺，加上土地成本高昂，削簿了发展商的利润，造成发展商减少建造单层排屋，纷而转向只需小片土地就可开发的服务式公寓。”

李坤娣指出，由于服务式公寓是建在商用地段，所以地面楼层一般上都是经营各种生意的店铺，住宅单位就建在店铺的上方。公寓则没有零售单位，顶多只有一家迷你超市。

服务式公寓项目能建造更多单位

由于服务式公寓是建在商用地段，因此获准根据地段容积率（plot ratio）来决定兴建多少单位；反观公寓则是建在住宅地段，因此以人口密度（density）比例来决定兴建多少单位。

以4万平方尺土地为例，在商用地段，若州政府允许发展的容积率为一对十，这表示可建筑面积为40万平方尺，即十倍。扣除20%面积用来建造水沟、路径等基本设施，仍有32万平方尺的面积可供建筑住宅单位。假设一个单位面积600平方尺，建筑商能建造大约530个单位。

另一方面，在住宅地段，则是根据人口密度比例来计算的。若以4万平方尺人口密度最高为400人，以一家四口典型家庭推算，发展商最多只能建100个单位。

这意味着，基于服务式公寓项目可建更多单位，若卖得越多，发展商也就赚得更多。





需关注仍在建造中的供应量

截至2023年，已经获得入伙纸的服务式公寓单位超过9万个。明显地，比6万5000多个公寓单位来得多。

根据马国国家房地产信息中心的定义，获得入伙纸的单位包括在几十年前竣工、并已入住多年的项目。目前的数量超过15万个单位。

所以，值得关注的，是以下这两个数据。

未获入伙纸、但在建造中的公寓单位有3312个、服务式公寓单位有2万零561个，总计2万3873个单位。至于建筑图已获批、但仍未施工的公寓单位有4307个、服务式公寓单位则有2万6385个，合计超过3万个单位。

马国房地产咨询机构莱坊董事李坤娣表示，这可以归结于几个因素，包括：快速发展导致出现供过于求的现象、投机活动、经济波动、市场需求变化和监管挑战。

尽管如此，马国房地产发展商会（Real Estate and Housing Developers Association, 简称 REHDA）向《8视界新闻网》透露，自今年1月中旬，新马两地签署了柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）谅解备忘录之后，有越来越多房地产发展商看好柔佛州的住宅市场，计划向州政府提交发展准证（Development Order，简称DO）以兴建更多住宅项目。




另一方面，新山县的公寓和服务式公寓滞销单位，即推出九个月后仍卖不出的单位，虽然已从2020年的1万9080个单位，减少到去年的1万3716个，但马国房地产咨询机构莱坊董事李坤娣指出，监管当局接下来如何缓解供应可能出现过度过剩的问题 ，至关重要。

可见，就在买气回暖、行情看涨、当地发展商大兴土木之际，市场能多快消化单位库存和将推出市场的供应量，仍有待进一步观察。

马来西亚柔佛州高楼住宅市场走出疫情阴霾。去年，公寓和服务式公寓皆量价齐升，滞销单位继续减少。但，乐观市道仍存隐忧，外国买家宜谨慎入场。

根据马国国家房地产信息中心（National Property Information Centre，简称NAPIC）所发布的2023年度报告，柔佛州新山县服务式公寓（serviced apartment）去年共有2973个单位成交，比起前年843个单位高出253%；去年平均价为58万2348令吉，比前年高出27%。这促使去年总成交额达到了17亿3100令吉，比前年多出3.5倍。




至于公寓（condominium/apartment），去年成交的单位为1724个，比前年多出47%；去年中位价升高到了36万令吉，比前年高出6.5%。但，若从平均价来看，则升高了20%。这表示，在1700多个成交单位当中，有些单位以偏高的价格售出，造成平均价突破了40万令吉。



服务式公寓较受落 因建在市区中心和成熟市镇

无论从售价和销量来看，服务式公寓都比公寓相对高，主要是因为这些项目都建在新山市区中心和成熟市镇，因此比较受落。



马国房地产咨询机构莱坊（Knight Frank）董事李坤娣指出，服务式公寓是十多年前才兴起的住宅类型。“由于土地稀缺，加上土地成本高昂，削簿了发展商的利润，造成发展商减少建造单层排屋，纷而转向只需小片土地就可开发的服务式公寓。”

李坤娣指出，由于服务式公寓是建在商用地段，所以地面楼层一般上都是经营各种生意的店铺，住宅单位就建在店铺的上方。公寓则没有零售单位，顶多只有一家迷你超市。

服务式公寓项目能建造更多单位

由于服务式公寓是建在商用地段，因此获准根据地段容积率（plot ratio）来决定兴建多少单位；反观公寓则是建在住宅地段，因此以人口密度（density）比例来决定兴建多少单位。

以4万平方尺土地为例，在商用地段，若州政府允许发展的容积率为一对十，这表示可建筑面积为40万平方尺，即十倍。扣除20%面积用来建造水沟、路径等基本设施，仍有32万平方尺的面积可供建筑住宅单位。假设一个单位面积600平方尺，建筑商能建造大约530个单位。

另一方面，在住宅地段，则是根据人口密度比例来计算的。若以4万平方尺人口密度最高为400人，以一家四口典型家庭推算，发展商最多只能建100个单位。

这意味着，基于服务式公寓项目可建更多单位，若卖得越多，发展商也就赚得更多。





需关注仍在建造中的供应量

截至2023年，已经获得入伙纸的服务式公寓单位超过9万个。明显地，比6万5000多个公寓单位来得多。

根据马国国家房地产信息中心的定义，获得入伙纸的单位包括在几十年前竣工、并已入住多年的项目。目前的数量超过15万个单位。

所以，值得关注的，是以下这两个数据。

未获入伙纸、但在建造中的公寓单位有3312个、服务式公寓单位有2万零561个，总计2万3873个单位。至于建筑图已获批、但仍未施工的公寓单位有4307个、服务式公寓单位则有2万6385个，合计超过3万个单位。

马国房地产咨询机构莱坊董事李坤娣表示，这可以归结于几个因素，包括：快速发展导致出现供过于求的现象、投机活动、经济波动、市场需求变化和监管挑战。

尽管如此，马国房地产发展商会（Real Estate and Housing Developers Association, 简称 REHDA）向《8视界新闻网》透露，自今年1月中旬，新马两地签署了柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）谅解备忘录之后，有越来越多房地产发展商看好柔佛州的住宅市场，计划向州政府提交发展准证（Development Order，简称DO）以兴建更多住宅项目。




另一方面，新山县的公寓和服务式公寓滞销单位，即推出九个月后仍卖不出的单位，虽然已从2020年的1万9080个单位，减少到去年的1万3716个，但马国房地产咨询机构莱坊董事李坤娣指出，监管当局接下来如何缓解供应可能出现过度过剩的问题 ，至关重要。

可见，就在买气回暖、行情看涨、当地发展商大兴土木之际，市场能多快消化单位库存和将推出市场的供应量，仍有待进一步观察。