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供大于求!专家:马尼拉公寓可能要8年才能被市场消化
2025-04-01
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发表于 2025-4-1 17:30:38
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马尼拉的公寓供应量远超市场需求,根据房地产咨询公司 Colliers Philippines 的报告,可能需要超过8年才能让市场完全消化现有的可入住(RFO)公寓。
公寓单位供过于求可归因于几个因素。其中包括政府禁止菲律宾离岸BC运营商(POGOs) 的指令。该禁令不仅影响了办公空间需求,也导致公寓空置率在2024年达到23.9%的历史新高。
Colliers 预测,由于市场仍会有大量新公寓入市,以及 POGO 退出的全面影响尚未显现,到2025年,公寓空置率仍将维持在 20%以上。
这家房地产咨询公司在其报告中说:“我们认为,到 2025 年,随着新单位的大量交付,以及 POGO 人口外流的全面影响,空置率可能会保持在 20% 以上。”
然而,市场需求正在逐渐转向新的方向,购房者都去了哪里?
First Metro Securities副总裁兼业务开发与市场教育负责人Andoy Beltran表示,如今人们更倾向于选择能满足家庭多重需求的居住空间。
在疫情封锁期间,人们不得不在家中完成
工作
、学习和各种兴趣爱好,这让大家意识到,特别是在首都地区的高层公寓中,空间的局限性变得尤为突出。
此外,许多雇主开始推行居家办公模式,让人们即使居住在马尼拉地区以外,也能兼顾工作。
Colliers 在报告中也指出,“度假型项目”正在成为马尼拉以外地区的新热门。
Beltran提到,过去开发商主要集中在CBD开发新项目,包括马卡蒂(Makati)、BGC、奥提加斯(Ortigas)和帕赛湾区(Bay Area)。
Beltran补充道:“过去几年,房地产供应增长非常迅猛。”
但如今,开发商开始意识到消费者需求的变化,并调整开发策略。
亿万富翁吴聪满(Andrew Tan)旗下的美加地产(Megaworld),即Eastwood市和McKinley Hill的开发商,2024年宣布在马尼拉以外建设新的城镇项目,包括:八打雁省(Batangas)利安镇(Lian)Lialto 高尔夫与海滩庄园,八打雁省Lipa市San Benito私人庄园,北伊罗戈省(Ilocos Norte)佬沃市(Laoag City)Ilocandia海岸镇( Coastown)和卡加延德奥罗市(Cagayan de Oro City)The Upper Central。
2025年,美加地产还计划在吕宋和未狮耶地区的“关键增长区域”继续扩张。
与此同时,SM投资公司(SM Investments Corporation)也计划在2025年转向马尼拉以外的高增长地区,这延续了该集团2024年的布局策略,当年其85%的新项目都位于省级地区。
而各省的发展也正在迎头赶上。Beltran特别指出,伊洛伊洛(Iloilo)正逐步成为新的“BPO(商务流程外包)中心”,吸引投资者并推动当地经济发展。
他说:“投资者正在利用新兴的经济枢纽,这些地区虽然尚未被正式归类为CBD,但有潜力成为未来的CBD。”
不过,他也强调,未来的房产项目必须满足生活的方方面面,尤其是年轻一代的需求。
对于Beltran来说,这意味着拥有一个空间足够大的家只是一个开始。
他表示:“对于更加社交化、活跃、注意力较短的年轻人而言,城镇型社区(townships)或具备完整社区设施的住宅区将更具吸引力。”
尽管豪华房产市场仍然稳健,但开发商在推出新项目时更加谨慎,偏向于分阶段开发。
2024年上半年,阿亚拉地产(Ayala Land)的Alveo Land 和 Ayala Land Premier等高端住宅品牌销售表现强劲,拉动公司整体盈利增长。公司高管指出,菲律宾消费者正在变得更加富裕,越来越多的首次购房者选择高端品牌。
Arthaland 旗下仅有37个单位的“限量版住宅”Eluria 已经在完工前售出50%,其每个单位售价在1.5亿至4亿比索之间,该项目位于马卡蒂。
2024年,豪宅市场仅占未售RFO(现房)单位的5%。
Beltran表示,高净值人士购买豪宅更多是作为投资,而非用于自住。
Beltran说:“许多高净值人士将高端房地产视为对抗通胀的长期投资,而不是自己真正的梦想之家。”
然而,马尼拉地区公寓供应过剩,使市场逐渐转向买方市场,开发商不得不采取更灵活的促销策略来吸引购房者。
Beltran说:“许多开发商正在提供更长的付款期限。例如降低订金、提供‘租购’方案,甚至赠送家具、免除部分费用,以吸引更多买家,促销性融资方案也再次回归市场。”
例如,维拉集团(Villar's Vista Land)推出“MOVE计划”,旨在简化现房(RFO)房屋和公寓的购买流程。
他总结道:“开发商正在与银行合作,提供更优惠的融资方案,使终端用户更容易购房。”
公寓
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Beltran
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地区
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发表于 2025-4-1 18:32:08
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