https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/MC3hZYN7M4PFF9CHNP2YAbO4iaKRogWzAfK5g9skG9CibwlXEicaxMJQp5uryicFwibOUGD9jLcScNPamH98AicqaQOw/640 未来十五年，东南亚、南亚会成为全球经济增长最快的地区，重新上演中国奇迹，国内著名财经吴晓波也提出“投好资产，买穷国家”！ 我们这次共大约15人左右一起去菲律宾考察房地产市场，并最后买了30多套房子，没去过菲律宾首都马尼拉前，大家对其的印象很多还是一个贫穷落后的国家和城市，去之后最深刻的感受就是被这个高速发展的国家所惊呆。 大家分别有从香港、上海、北京、广州等各个机场出发到菲律宾马尼拉的，马尼拉是菲律宾的首都，有2400万人口，面积600平方公里左右，是全球人口第四的城市，人口密度全球第一，大约是深圳的8倍。目前人均年龄不到24岁，正处于人口红利期。 正是因为菲律宾马尼拉的巨大人口红利吸引了我们到这里来进行房产投资。一下机场后，马尼拉人多这一点我们就感受到了，机场全是人，然后过安检排队就排了半个小时。（人口是房价上涨的核心因素，土地供给和人口决定了房价是否会持续上涨和能涨到多少，马尼拉人多地少的特点适合投资房地产） 然后我们就打车到酒店，金凤凰酒店，金凤凰离机场很近，打车过去20人民币左右，很多中国人都喜欢住这里，离亚洲购物商场也很近。这里必须要说一下亚洲购物商场，这是菲律宾最大的商场，也是亚洲最大的商场。其拥有者就是菲律宾的最大的民企SM集团，我们去买的房子也是SM集团开发的，SM集团喜欢把房子建在自己的商场附近，因为其占了菲律宾5%的GDP，可以想象它的拿地能力有多强，所以其开发的房子位置基本都是一流位置。 菲律宾马尼拉商场非常多，比国内还多，而且人流量巨大，周一下午4点我们在亚洲购物商场看他们的人流量，比中国周末的人流量还要多。马尼拉的消费力正是通过这些商场体现出来，如果没有巨大的消费力就无法支撑这么多商场，这一点打破了我们之前一直认为菲律宾马尼拉当地购买力不足的惯有认知。（菲律宾目前经济增速超过7%,根据世行预测，2019年经济增速会继续加快，位列整个东南亚第一，当地的消费力正在快速起来，地产市场也进入发展快车道） 1161284菲律宾亚洲商场在菲律宾我们先去考察了smdc的项目，也是我们这次去购买的项目，这个项目位于ortigas商务区，也是菲律宾的三个CBD之一。Smdc开发项目的特点就是专门在其商场附近开发楼盘，拿一流的位置，因为其母公司实力，所以其拿地能力非常强，这也符合我们的投资理念，房地产投资核心词就是location，location，location！我们也考察了其他开发商的项目，一家是阿亚拉地产，阿亚拉地产的位置也非常好，房子建筑很好，是菲律宾排名第一的建筑商，也是smdc的主要竞争对手，但其支付方式不适合投资楼花，下文会详细讲。1161285我们考察的楼盘，位于ortigas CBD 还有一家DMCI的开发商，它是菲律宾最大的建筑商，但他家房子的特点就是专建在贫民窟。。。讲一讲菲律宾特色，CBD和贫民窟隔路相望或者隔河相望，从地图上看位置是完全看不出来的，看着离CBD就2KM，但细心的你会发现，中间会有一条主干道或者河流，而主干道和河流两边就是两幅天地。 过去五年菲律宾马尼拉的地产平均涨幅3倍左右，看到这里，很多人还是会觉得跑这么远去炒房有意义吗，中国房子有的地方也在涨吧。 1161286 这是你不了解菲律宾投资房子最关键的一点，投资期房，俗称炒楼花。在菲律宾马尼拉，如果是SMDC的房子，首付只需要15%，这时候房子刚刚建了四分之一，一般是40到48个月后交房，剩下的85%的尾款全部在交房时付掉，期间没有任何费用，意味着在交房前转让掉，就不用付尾款，而且用15%的金额锁定了100%的房产，可以获得房价上涨7倍的回报率！ 菲律宾2017公寓平均涨幅14%，意味着在这个市场一年100%的回报率只是正常水平，而因为超低的首付，7到8万基本就能购置一套位于核心CBD的房产！因为相比上海中山公园这种13万一平的同等位置，这里还在2到2.5万一平，菲律宾基本相当于国内2005年左右的地产市场！ 香港人炒楼花天下出名，目前菲律宾很多房产投资客也是香港人和新加坡人，对中国大陆人而言，菲律宾还是个新市场。 微信精选留言：KK:提醒两点： 1、美元还将进行多次加息，不断走强，比索已显然进入贬值通道，商品贸易逆差严重的菲律宾承受输入性通胀压力巨大，大马尼拉地区通胀率已升至6.5以上。世界银行也已经把菲律宾GDP增长预期调低至6.5%，二季度录得GDP6%？总之已严重低于预期。通胀之下虽然固定资产价值会膨胀，但你是否愿意将钱持续投入持续贬值的比索资产？ 2、房地产退出成本较大，12%增值税或6%资本利得税，另有印花税更名费等，二手房交易成本高达14%，但在交付前更名不会有以上费用。但二手房交易活跃吗？有没有有效数据支撑？到底有多少人有给你接盘的能力？乐天的本地人口很少储蓄，平均收入水平低，需要很高的杠杆率才能负担住房，对生活品质影响较大。当然，在强大的人口基数支撑之下，房价还是有非常好的预期。一句话，的确非常有潜力，但不是闭眼买这么简单，要有长期持有的心理准备，而不是去短期收割。 文章来源：博友投稿，不代表博牛社区立场

请问菲律宾的发地产是永久产权吗？为什么永久产权需要每年交地基税？反而中国的70年产权却不需要交这种东西？ 请问菲律宾房产如果不交地基税会怎么样？政府会把房子收回去吗？如果会，那还叫什么永久产权？ 请问菲律宾付房贷，如果断供又会怎么样？房子会被发展商收回去吗？ 再请问，菲律宾房子200千/平方，但是人均才3000美金一年。这样算不算泡沫？ 听说菲律宾的商品房，外国人买全额，菲律宾人买房子可以打9折。是因为本地人不买商品房吗？ 懂的人可以帮忙回答一下吗？

世界日报：菲律宾双龙地产的一个重要项目周一落成，其一位管理人员称租赁者有60%是来自中国的在线菠菜公司。 双龙地产购物中心有7层楼，一旦投入全面运营，将拥有28万平方米的可租用空间。该购物中心占地4.8公顷，离购物商场、公寓和价值数十亿美元的赌场只需几分钟车程。 双龙地产首席投资官Hannah Yulo表示，该购物中心现已几乎全部租赁出去。 Yulo 表示，双龙地产欢迎中国大陆对商业空间的强劲需求，并补充说在首都其他方面的发展也感受到了这一点。 双龙地产是菲人谢志成（Edgar "Injap" Sia）和菲律宾规模最大的餐饮连锁集团快乐蜂创始人华人陈觉中（Tony Tan Caktiong）的合资公司。 其竞争对手DMCI集团、SM Prime控股公司、罗克韦尔地产公司和联邦地产都注意到中国大陆居民对菲律宾住宅和商业空间的投资需求不断增加。 业内消息人士称，有些客户正将眼光放在中央商务区或马尼拉湾地区的房地产，而菲律宾房地产公司已雇用会讲普通话和闽南语的房地产经纪人来招待这些潜在客户。

本帖最后由 time.alpine 于 2018-5-5 19:00 编辑 新媒：中国劳务人员涌入，带火马尼拉房地产2018-05-05 00:25 环球时报 传文0参与 　　新加坡《今日报》5月4日报道，原题：中国资本涌入，带火马尼拉楼市 在菲律宾首都马尼拉的核心金融区及周边，新移民的迹象无处不在：饭店推出热腾腾的火锅和饺子，购物中心用汉语普通话广播，房价不断飙升。　　2016年9月以来，约有10万移民涌入马尼拉金融区，其中大多数是中国人。这股大潮正在当地房地产市场扩散。近年来，中国内地投资者一直在香港、伦敦和纽约等地抢购大量高端房产，以便把资金转移海外。但菲律宾出现的这股新投资热潮另有推手：当地蓬勃发展的菠菜业。　　菲政府19个月前开始发放菠菜业许可证，有50多家招待海外华人赌客的离岸菠菜公司获得许可证。尽管下注是远程进行，但菠菜运营商需要会说中文的人在马尼拉打理从营销、客户咨询到海外客户支付手续等各种事宜。结果是，这类移民虽只占马尼拉1290万人口的一小部分，却让中国务工人员青睐的社区房价创下新高。随着业主把店铺和写字楼改成配有赌桌和摄像头的菠菜中心，马尼拉房地产市场正在复苏。 　　目前，尽管尚无公开官方数字透露抵达马尼拉的中国人数，但知情人士说，菲律宾离岸菠菜运营商自2016年末以来雇用约20万名劳工，其中多数是中国人，他们中一半以上在菲首都地区。　　这些有望提振菲律宾经济，并有助强化菲中关系——杜特尔特总统的优先事项。然而，若菲中哪方突然改变在线赌博或移民政策，菲楼市易受到冲击。过度依赖中国金主的风险去年在马来西亚的新山表现尤为明显：中国管控海外购房后，需求突然枯竭，让新山陷入大量房屋空置的困境。　　菲律宾群岛银行驻马尼拉的经济学家内里表示，资金集中风险会是个潜在担忧。而其他人则只看到机会。合肥房地产中介黄强(音)预计，马尼拉的房价会因中国务工人员涌入而获提振。这些人服务的对象不仅是离岸赌客，还有那些经常光顾实体赌场的中国赌客。他说还遇到过组团赴菲购房的中国游客。　　这股潮流的最大受益者之一是马尼拉马卡迪区的公寓——紧邻中国务工人员工作的菠菜中心。马卡迪邻近的湾区，房价过去3个月同比上升创纪录的27%。当地一家房地产咨询公司负责人说，若不是离岸菠菜业，菲房产业去年就崩盘了。(传文译) http://oversea.huanqiu.com/article/2018-05/11975102.html

1： 马尼拉商业地产市场概况 根据最近的一些数据显示：在最近几年，马尼拉的地产呈现出越来越繁荣景象。 尤其在2017年，由于这边经济的日趋繁荣，将吸引更多的投资商在这边开发新的商业市场。1076017 2：大马尼拉商业地产市场分地区数据 这边的地产，未来几年内将会供不应求。所以说，趁现在这边地产的供求关系还未紧张，提早买好办公空间，牢牢抓住这笔红利是很重要的。 1076018 3：大马尼拉地区商业地产市场供应现状及三年预测 除了Makati的CBD和BGC之外，但BGC在绝对数值上还是很大的。 而其他市场在未来的三年的供应量上都超过现在的一半，尤其是Bay Area的供应量将很有可能超过现在的总供应量。 1076019 4：菲律宾地产界是谁的天下？ Ayala、Mega和SM还是占据了三巨头的地位，三者之和就占了这边的1/4的地产。 但在其他分类中，也是占据了很大一部分。说明这边的房产还没达到垄断的地步。 1076017 【本文首发于公众号：菲律宾投资咨询】

美加地产看涨办公楼租赁业务的前景，因为商业流程外包公司（BPO）需求的下跌将被离岸菠菜公司的增加填补。　　尽管新的租客占到租赁业务比例的40%，但是美加地产看跌商业流程外包商的流入。　　考虑到美国政府要将工作带回美国本土的政策，美加地产因此看跌商业流程外包商的需求。但资深副总裁杰利克.吴在周二计顺市的新闻发布会上说：“菲律宾离岸菠菜业正在进入，所以填补了这块需求。”1067941　　吴指出，自12月份来，离岸菠菜占据了6万至8万平米的办公室空间。他说：“我们有三家到五家的离岸菠菜运营商客户……我们在Newport，Fort，宿务都有。他们喜欢中央商务区。”　　Leechiu地产顾问公司早先说，菠菜公司的办公空间需求今年已经提升50%，他说：“政府已经批准了大约40至50张牌照，这些牌照需要一万平米的办公室。”1067940　　吴说，离岸菠菜公司的“大量涌入”菲律宾“是因为他们想尽早占有市场份额”。　　离岸菠菜也是增长会让离岸市场利益菲律宾国内的就业。吴指出：“我们的（离岸菠菜）租户实际上是商业流程外包……他们僱佣大量员工，因为他们需要敲代码、提供技术支持。”

102246 购买房地产一直是国人投资标的的首选，由于国内房价炒的和天一样高，最近许多人开始转向海外投资，也就是购买国外的房产标的：美国、加拿大、澳大利亚、马来西亚等等，但最近美国有些动荡、马来西亚政治不稳定、澳大利亚政府更开始限制外国人买房，因此，你该开始留意这个 “亚洲租金率收益第一”的菲律宾！ 为什么选投资菲律宾？第一，新总统杜特尔特Duterte外交手腕灵活，中菲关系大幅改善；第二，菲律宾政府鼓励外国人投资，在这边买房不用顾虑，买的是自己的产权，一切合法公开；第三，政府还发行了移民签证，提供外国人合法居留的绿卡SIRV与SRRV 这篇文章主要介绍几个菲律宾马尼拉黄金的投资区域包含：Makati City, Bonifacio Global City (BGC), ASEANA (Mall of Asia)等区主要投资区域。 马尼拉房地产黄金投资区域： Makati 自上世纪70年代开始，Makati市就是马尼拉大首都区首屈一指的中心商业区金融区。也是东南亚知名的金融中心。所以很多投资者和外省移民都首选落户在Makati。 102247 Makati是最早的中心商业区。交通十分便利。各种共同交通穿过此市。常驻人口58万，日间流动人口410万。 生活成本相对于东南亚其他中心商业区，依然极具竞争力。 2016年，Makati的公寓平均房价在160,000 – 180,000比索/平方米。最高房价在450,000比索/平方米。 出租价格：从空房到带完整家具，价格区间在750-1200比索/平方米/月，平均在1000比索/平方米/月。 102248 2. Bonifacio Global City (BGC)BGC是2000年后新发展起来的中心商业区，因为该区有完整的规划，。所以无论是交通，还是绿化都属一流，进入该区有貌似进入新加坡的感觉。该区所在的Taguig市总人口81万，日间流动人口320万。该区商业设施齐全，商业步行街贯穿该区，大型购物中心4家，菲律宾股票交易所也将落户在该商业区。 菲律宾最好的医院St Lukes医疗中心坐落在该区 多所国际学校和幼儿园坐落在该区，包括知名的英国国际学校，日本国际学校，中国国际学校，韩国国际学校等等。 多家大使馆迁移到该区，包括新加坡使馆，英国使馆，韩国使馆等 该区的公寓都是中高端，因为该区在马尼拉高尔夫俱乐部和马尼拉马球俱乐部傍边，所以很多公寓的窗景优美。 国际酒店新落成在该区包括香格里拉，Hyatt, 很多国际500强的菲律宾总部也搬迁到该区包括HSBC, Google, 德意志银行等 该区的平均房价在165,000 – 185,000比索/平方米。最高房价在400,000比索/平方米 出租价格：从空房到带完整家具，价格区间在850 – 1250比索/平方米/月，平均价格在1050比索/平方米/月。 102249 3. ASEANA (Mall of Asia)ASEANA是在SM亚洲商城建成后，随着菲律宾最新的菠菜城的规划和建设而新发展起来的区域。 该区以SM亚洲商城为核心。SM亚洲商城为亚洲最大的商城。 菲律宾最新的菠菜城的规划和建设就在该区内，目前已经有两家大型赌场营业，包括Solaire和City of Dreams, Okada也已经在试营业中。 大型商业展馆坐落在该区SMX, 世贸中心。 大型娱乐活动馆ARENA可以承办各类演唱会和室内体育比赛。 该区国际酒店众多，除了赌场的酒店，还包括Sofitel等。 该区跨越2市。两个城市所在人口总共110万，日间流动人口100万。 办公区域主要集中在SM亚洲商城附近，以国际客服中心为主。 该区的平均房价在155,000 – 180,000比索/平方米。最高房价在340,000比索/平方米 出租价格：从空房到带完整家具，价格区间在600 – 1000比索/平方米/月，平均价格在850比索/平方米/月。 102250 三个区域的比较：Makati: Makati是东南亚老牌中心商业区，城市规模巨大，公司众多，经济总量巨大，在短时间内还没有其他中心商业区可以取代。 在Makati的公寓楼，以小户型偏多，即使大户型户型面积也偏小。 Makati的公寓楼因为位置和开发商的关系，价格差距也会比较大。主流的中高档公寓都在大型商场和主要办公楼旁边。 Makati的租客以本地白领和外企工作人员为主，主要是为了方便工作，其中单身站主流。 BGC: BGC是后起之秀，区域面积本身就小于Makati, 但是城区规划完善，没有低端地段，各种配套设施齐全，治安更好。 BGC的公寓楼大小户型交互，但是大户型明显比Makati多。 BGC本身都是商业地段，所以公寓楼基本都是中高档。 BGC的租客明显外国人偏多，大多都是外企的高管或者在菲律宾经商。本地以高级白领为主，而且以家庭为单位的租客增多。(因为这里小孩子去幼儿园，学校方便而且更加安全） ASEANA 该区主要的核心点在于SM亚洲商城和菲律宾菠菜城的建设。属于重点的娱乐区。办公商业楼偏少。 这里的公寓楼，目前建成的以中档的居多。中档公寓以小户型为主。高档公寓大户型增多。 因为该地段空旷，所以公寓楼以小区的形式居多。 该区的租客以本地在国际客服中心的白领，和在菠菜城的高级工作人员为主。 因为本区靠近机场，衔接附近几个临近的外省，并且该区定期举办大型的展览会，演唱会，体育赛事，所以短期的租客也比较多。 特别退休移民计划 (SRRV)：如果您来自中国大陆并且年满35岁，那么在菲律宾投资房产，就可申请特别退休移民计划。这可是在菲律宾投资地产的一大好处。 办理时间短，市场上最快的移民项目 – 1个月或者更短。 资金要求少，即可获得身份 – 2万美金固定存款或者5万美金投资在菲律宾房产。 子女可以申请在中国就读国际学校，子女可以以华侨身份参加高考，享受高考优惠待遇. 可以以外商，华侨身份在中国投资，可以享受中国及地方政府给予外商、华侨投资企业各种优惠政策. 可以作为第三国，申请其他投资移民项目（例如香港和尼维斯). 菲律宾官方语言是英语，教育体制亦为美式。在菲律宾所需的生活及教育费用低于中国，在菲律宾生活或子女在菲律宾受教育，也将会是一个不错的选择. 您的子女如计划在菲律宾就读大学，无须办理学生签证和特别学习许可证。菲律宾的教育普及率远远高于我国，有很多世界著名大学可选择（其文凭均获得中国教育部的承认），而且就读费和生活费用低. 菲律宾没有计划生育管制，持菲国绿卡，不受国内计划生育限制， 可按自己家庭计划生育子女. 在菲律宾的华人社会地位很高，受人尊敬.

外管局出手 -- 银联卡近期将限制或停止支付海外购房地产交易！！！ 80435 近期，与环球移民合作的欧洲地产的经销商称，已经得到合作银行的通知：“近期将正式收到中国国家外汇管理局的新指示，将被要求限制或停止使用银联卡支付房地产交易。”银联已经紧急通知所有相关机构尽快完成进行中的交易！ 80430 所谓的“进行中的交易”就是指已经签订购买合同进入购买流程的交易，可提供的证据就是已经使用银联卡支付首期或者定金。 虽然有人认为这部分交易尽快完成就可能避开新政策，但归根到底取决于中国管局监管宣布的新政策生效时间。 当前我们还未不确定这次变动的时间，但考虑到过去1年类似的管制消息从发出到实施的速度，我们认为这项变动也许将会在未来几天或1-2周内发生。也就是说，也许可供银联支付交易的时间仅剩1-2周。 80429 回顾过去6个月银联各项公开半公开的新举措，可以确认银联的终极目的是控制资本外流：在2016年10月，银联卡首先叫停购买具有资本项目投资性质的海外人寿险；2016年11月，宣布双标（VISA及MASTER）银联卡将不再发行；2016年12月再次强调禁止银联卡用于菠菜支付。 80431 近年来，欧洲购房移民火爆，部分国家因其可用国内银联卡直接支付投资款，即可办理移民项目，方便了很多海外置业人士，这种方式无需对申请人进行背景调查，非常简单，非常快捷，同时也非常安全。例如在今年年初，我司一北京客户购买了435万欧元的塞浦路斯海景别墅+公寓，都是直接用国内（工商、建设等）银联卡支付即可！ 然而目前这种最佳的投资方式正受到威胁，并且即将关停。对于海外置业来说，如果没有通畅的金融渠道将人民币转出，完成交易就是天方夜谭！ 因此….. 我们建议所有签订意向合同的客户立即预支付购房款，敦促所有正在购买过程中，或刚刚达成新交易客户立即推进，争分夺秒尽快解决交易款项支付。 目前，国内对于人民币资产保护越来越严格，各大银行也纷纷收紧了外汇资转的通道，禁止人民币出境去做海外投资活动，避免人民币流失！ 80432 1. 外汇管制， 严控资金外流 2016年1月1日，外管局网站刊登新闻稿并称，将完善个人外汇业务“关注名单”管理，将存在借用他人额度办理结售汇行为的个人，直接列入“关注名单”——即所谓“黑名单”，违规者一旦入“黑名单”，将被剥夺两年合计10万美元的换汇额度。而不同的三个国内账户向同一个海外账户汇款就会被识别为蚂蚁搬家行为。 事实上每人每年5万美元的外汇额度本来就不太多，现在又监管得严上加严。 2. 彻查地下钱庄 2016年10月11日新闻，在广东省公安厅的统一指挥下，深圳、佛山、惠州、汕尾、东莞、江门、揭阳、云浮等多地警方重拳出击，先后开展了代号为“飓风6号”“飓风13号”等5波次打击地下钱庄集中收网行动，破获案件140余起，抓获犯罪嫌疑人350余名，初步统计涉案金额2300余亿元人民币。 3. 银联停止内地客户在港刷银联卡缴纳保费 80433 因为刷银联卡缴纳保费可以不占用外汇额度，从而规避个人外汇兑换限额，因此人们兴起在境外用银联卡刷人民币购买美元计价的保险，形成美元资产，在过去的5年间，赴港投保趋势直线上升。而中国银联突然发布举措，从10月29日凌晨零时起，全面暂停以银联为支付渠道，缴纳香港保险保费，范围几乎涉及香港所有保险公司及产品。 同时最近又有一条刷爆了朋友圈的新闻，那就是香港政府配合大陆政策出了一条针对房产的税收调控政策，对于外地的购房者来说购买一套1000万的房子大概要交400万的税。 4. 4600万以上个人金融账户将开查 10月14日，国家税务总局就《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法（征求意见稿）》公开征求意见。 2017年1月1日开始，对新开立的个人和机构账户开展尽职调查；2017年12月31日前，完成对存量个人高净值账户（截至2016年12月31日金融账户加总余额超过600万元）的尽职调查；2018年12月31日前，完成对存量个人低净值账户和全部存量机构账户的尽职调查。 不仅是对账户进行调查，现在账户资金的汇入和转出的审查也变得很严格，银行对每笔资金的来源查的非常细，出具的证明和走的程序也变得越来越繁琐。这实际是在释放一种信号，国家计划对海外资金转移进行彻查，以后的资金流出会越来越难。 5. 大数据系统加强监测排查跨境资金流动 为防范异常跨境资金流动风险，国家外汇管理局借助大数据系统加强监测排查，实现对全部跨境收支活动的跨区域、跨主体和跨业务的立体实时监测，加大对异常跨境资金流动的主要渠道和重点主体的检查力度。 外汇局对检查出违规办理外汇的部分机构进行点名批评并作出罚款的行政处罚，譬如上海浦东发展银行，平安银行等。 6. 限制境外开户 80434 以前大陆客户选择在香港开户，而现在不止香港对开通香港账户收紧，手续变得非常繁琐；美国的汇丰银行、富国银行等已经全面禁止异地开户了。这些都说明内地客户开设海外账户已经变得很艰难或者说不可能，那么内地个人资金转移也变得很艰难或者说很可能被切断。 80428 2016-2017中国财产税务收紧年， 健全税务体制， 增加全球CRS报税系统，监管个人外汇使用，几个大动作无一不在给我们的投资人及高净值资产客户传递着国家正在控制资本外流的信号！ 8043680437 本帖由 移民拓荒者 于 2017-2-22 18:10 编辑

74631 人口过亿，人口密度3倍于中国，经济正在腾飞的菲律宾，其房地产市场起始于2005年。这里我们就以马尼拉大首都区来做阐述. 1. 人口结构 马尼拉大首都区的人口总量在2016年约为2,200万人；其中，马尼拉市区常住人口为1,300万， 另有20万外国居民。 按照菲 律宾当前的人口年增长率 1.7%，预计到2019年底，人口会将达2,350万；加之由于经济增长带来的发展机会而吸引的海外及菲律宾其它地区人口 的拥入，预计将会有2,500万人在这里生活。 74635 2. 薪资收入水平 C3: 低工资劳工 – 商场售货员、饭店服务员、司机、保安等 C2: 刚入职的白领和外企制造业生产线上的工人 – 这些员工现在在大马尼拉地区约有60多万人。到2019年底估计增长到100万人 C1: 入职2-5年的白领员工 – 这个员工群体在大马尼拉约有80万人，到2019年底估计增长到120万人 B2: 小的团队领导（Supervisor)/经理助理/IT高级技术员/工程师 – 此类员工有15万人左右，到2019年底人数将达到30万 B1: 中小企业经理/大型企业中层经理/政府中高级雇员/高级工程师 – 此类员工有5万人左右，到2019年底人数将达到7万。 A2: 大型企业高级经理/政府高官/高级医生（律师、会计师、教授、工程师等高级专业技术人 员) – 有1万人左右。到2019年底，此类高收入阶层将达2万人左右。 A1: 大中型企业主 – 到2019年底，此类高收入阶层将达3,000人左右。 F2: 在菲律宾的外企高级雇员/定居菲律宾的外国人/外国领事馆外籍雇员 – 目前有约25万在大马尼拉地区，到2019年底，这个数字可能将达35万以上； F1: 在菲律宾投资的外商企业主 – 目前有约3,000多人在菲律宾从事商务或者政府工作活动，预计到2019年底这个群层将会大大增加到10,000人左右。 OFW1：海外工作的菲律宾人（持菲律宾护照) – 2015年底统计显示，240万人在全球各地工， 特别是在中东、美国、加拿大、日本、欧洲、澳大利亚、新加坡、香港和新西兰等地工作。 OFW2：移民海外的菲律宾人 – 在上世纪八十年代，为躲避国内的混乱局面不少人背井离乡加入了其它国籍，但是菲律宾人亲情非常浓厚，这批人大多都是当时的社会精英（拥有专业技能），随着菲律宾经济的腾飞和社会发展，他们中一部分人又回国谋求发展 3. 居民购买力分析 马尼拉大首都区的公寓住宅可以分为三类：请搭配上述居民薪资等级 豪华公寓（单价在每平米16万以上）：总价多在1,200万披索以上，F1和A1、A2类阶层是豪华公寓的主力消费人群。这些顶级的高档公寓主要分布在Makati、BGC和Otigas几个核心的CBD里。到2019年底，对此类公寓的总需求估计将达到15,000套以上。 中高档公寓（单价在每平米8-16万）：总价在320万到1,200万左右，是OFW1、OFW2、F2、B1阶层的购买的主要对象。到2019年底，总需求估计将达到50万套以上。 中低档公寓（单价在每平米8万以下）：总价在320万以下，主要的消费者是B2类群体，也有很多学生和C1类群体租住此类公寓。到2019年底，对此类公寓的总需求估计将达到150,000套以上。 到2019年大马尼拉市场对公寓的有效需求将超过66万套。另一方面，到2019年菲律宾的GDP将突破3600亿美元，人均GDP达到3400美元（中国2008年的人均水平），因此66万套的需求量的推算总体是比较保守的估计。 74634 菲律宾新市区Bonifacio Global City-BGC豪华公寓的窗景，正对著一大片高尔夫球场 4. 菲律宾房地产开发商 菲律宾房地产市场主体开发商是本地企业，如Ayala、SMDC、FedralLand、DMCI、Robinson、Century、Megaworld等都是菲律宾房地产大公司 74632 马尼拉商业重镇Makati 市中心的公寓时尚豪华装潢，还有杂志来这边取景 5. 未来几年将要完工交付的数量 到2015年底，包括Makati、BGC(Bonifacio Global City)、Ortigas、Eastwood等几个首都的CBD-商业中心(Central Business District)存量的公寓单元数量约为7万套，到2019年底，还将建成约3万套。而这些核心CBD的公寓数量约占马尼拉大首都区公寓总量的50%. 到2019年底，马尼拉大首都区各类公寓的总套数将不超过20万套。这一数量远远不及深圳市2000年的水平 6. 综述 菲律宾在持续改善经济，提高人民生活质量方面，已经找到了自己的发展道路。尽管还存在着这样和那样的问题，但是毕竟由于BPO业务而积累起来的菲律宾国家竞争优势，相信在菲律宾人口红利没有彻底释放出来之前，会吸引越来越多的跨国公司将后台的服务外包到菲律宾。以此推动菲律宾的就业率持续提升，菲律宾的消费和投资因此不断增长。 根据世界银行等预测，到2019年菲律宾的人均GDP将超过3,400美元（与中国2008年的人均水平相当），中产阶级队伍将会壮大很多，国际投资也会显著增多。 前面的数据分析显示出，到2019年底，马尼拉大首都区对公寓住宅的有效需求将达到至少66万套，而届时市场总的供应量不到20万套，远远不能够满足市场需要。可以预见，菲律宾未来房地产市场前景非常明亮 74633 菲律宾政府新规划的临海区域ASEANA CITY对著Manila Bay, 就在购物商城MOA附近 static/image/hrline/1.gif 菲律宾房地产买卖中的税费 无论是期房还是现房，如果房价超过3,199,200比索，从房地产商手中购房，买家都要承担12%的增值税(VAT） 举例来说: 张三在2014年买了一套价值400万比索的房子，那么他实际购买的费用是： 房价： 4,000,000比索 ＋增值税： 480,000 比索 实际购买价: 4,480,000比索 注意： 1. 在2016年底，在马尼拉大首都区已经很难找到售价在3,199,200比索以下的中高端公寓。 2. 在首次买房的时候也要问清楚房价是否包含了增值税在内，有的房地产商价格是包含的，有的是未包含的。 在2017年，张三打算以700万比索的价格卖掉这套房子 其中涉及到的税费包括： 资本利得税Capital Gains Tax (CGT) :6% 印花税Documentary Stamp Tax (DST) : 1.5% 中介费: 3-5% 注册费，过户费，文件费: 1-3% 注意：12% 增值税只有卖家是公司行为的时候才需要交付，个人卖房不需要再次承担 所以，张三实际获利为 房价：7,000,000 比索 – 6% CGT： 420,000 比索 – 1.5% DST: 105,000 比索 – 5% 中介费： 350,000 比索 实际获利： 6,125,000 比索 买家李四实际交付的费用为： 房价 7,000,000比索 ＋3%注册费，过户费，文件费 210,000 比索 = 实际支出：7,210,000比索 static/image/hrline/1.gif 购买菲律宾房地产你该注意： 1. 找有牌照的房地产仲介： 在菲律宾这边，房地产仲介都是需要具有房地产谘询师的执照才能做销售，否则透过不正当的仲介买屋卖屋其合约可能是不被法ㄅ律承认的，举例来说，ST8的房产经理名片上，就印有执照编号，所以各位小夥伴们在买屋卖屋时，记得可以询问下你们仲介的执照号码唷。 *PRC LICENSE:代表的是仲介编号 *HLURB OR:代表的是可销售房屋的编号 74630 2. 仲介费往往只和卖方/屋主收取： 如果今天是购屋，那么仲介费用该是由卖屋方支付，和国内与台湾是由双方各自负担仲介费是不一样的；如果今天是租屋，当然的，仲介费也是由屋主支付，承租人是不需要支付的。 所以你今天是买房的话，不良仲介和你收取仲介服务费，记得拍下他的照片公布在各大社群，教教他该怎么做人。 另外买屋也有两种状况，大多是和开发商购买，这样仲介费相对单纯，因为开发商会支付给仲介，这些费用也都是固定的，依据不同的开发商比例自然也不同；若是和屋主购买，一般仲介费大多是5%，仲介和屋主协调后出价格，一样是由屋主支付。 3. 和开发商与仲介购屋？该怎么选 这个优缺点其实显而易见，和仲介购屋的好处就是可以多比较好几间不同的开发商，好的仲介也会依据客户需求去寻找适合的物件，并且会负责处理后续过户、房子注册等事项；和开发商购屋的优点；和开发商购屋，因为开发商可以省去仲介费，有时候会有折扣的空间，但其实并不大，知名的开发商物件价格其实都很透明，所以，买在对的时机才是最重要的！ 4. 请和有公司牌照的仲介购屋 姑且不论对工作的责任心，菲律宾人员的流动率超～～～～级高，而购买预售屋，一个地产项目周期多在3-5年，后续的跟进、文件的准备，找不到原本的销售员只能说是常有的事, 请和有公司牌照的仲介购屋, 才不至于留下棘手的烂摊子。

72383 据菲律宾《商业世界报》1月20日报道，菲统计署数据显示，2016年3季度菲工业收入总额同比增长6.8%，其中房地产行业收入同比增长21%，为各行业之首，远超2015年同期7.4%的涨幅。 72382收入增幅排名2-6位的分别为金融业（11.4%）、私营服务业（8.6%）、运输通信业（7.2%）、贸易（6.8%）和制造业（6.1%）。