马尼拉作为菲律宾的首都和最大城市，居住需求受到以下几个主要因素的影响：

1、人口增长：马尼拉及其周边地区人口持续增长，尤其是随着城市化进程加速，越来越多的人从其他地区涌入马尼拉。这导致对住房的需求不断上升。

2、经济发展：马尼拉是菲律宾的经济、政治和文化中心，吸引了大量企业和投资。随着经济的发展，家庭收入水平提高，居民对住房的需求也随之增加。

3、就业机会：马尼拉及其周边地区拥有众多就业机会，吸引了大量求职者。这些人在找到工作后，往往需要在当地寻找住房。

4、教育资源：马尼拉拥有丰富的教育资源，包括顶尖大学和学校。学生和教职员工对附近住房的需求也推动了居住需求的增长。

5、外籍员工：马尼拉的商业区和技术园区吸引了大量外籍员工。这些人在马尼拉工作期间需要租赁或购买住房，从而刺激居住需求。

6、住房政策：菲律宾政府实施了一系列住房政策，如住房贷款补贴、公共租赁住房等，以帮助家庭在马尼拉购买或租赁住房。

7、交通基础设施：马尼拉正在改善城市交通基础设施，如地铁、公共汽车等。随着交通条件的改善，居民对城市周边地区的住房需求可能会增加。

综上所述，马尼拉的居住需求受到多种因素的影响。对于投资者和开发商来说，关注这些因素对于把握市场机遇和制定房地产投资策略具有重要意义。然而，也需要注意马尼拉房地产市场可能面临的挑战，如供应过剩、房价泡沫等。在进行投资决策时，务必充分考虑市场风险。

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