菲律宾总统费迪南德·“邦邦”·马科斯宣布永久禁止菲律宾离岸菠菜运营商 (POGO)，紧随其后的是各执法部门用动作表态，取消POGO签证，搜捕混杂在其间的逃犯，乃至集中遣返。

动作频频的背后，让不少在菲新侨担心被殃及，一时间卖房卖车者清仓处理者随处可见朋友圈，在这种大环境下，马尼拉的房地产走势会去向何方呢？

首先，无论是写字楼商铺或是公寓，只要是投资了马尼拉的房地产领域，这些投资者多少有些焦虑，毕竟，钱多任性的POGO人，在过去五年中一直是马尼拉房产市场的主要贡献者。

毫不奇怪，在 POGO 的巅峰时期之后，本地的房地产市场，开始看到马尼拉大都会地区更多的空置办公室和住宅。

笔者日前浏览了俩家知名的地产咨询机构发布的最新市场调查报告，这俩家公司分别是丽驰（Leechiu）和高力（Colliers)，他们出具的市场调查报告，结合来看，基本对POGO撤离后的马尼拉地产市场， 有了一些粗浅的预估和判断。

丽驰最新房地产市场报告的数据显示，2024年上半年，POGO 占据了 75,000 平方米的办公空间。这约占整个商业房地产份额的 10%。

去年同期，本地POGO占据了相当大的办公空间，当时报告称，实际上约有近9万平方米的办公空间被预留给 POGO，大部分位于帕塞湾区。

事实上，从前任杜特地总统上台以后，POGO行业在菲律宾进入发展快车道，一直到口罩前的2019 年，是POGO办公室入住率最高的一年，POGO成为房地产行业的主要需求驱动因素。

因为正如基础经济学课程所教的那样，随着需求增加和供应减少，价格往往会上涨，需求激增的原因是——伴随POGO而至的中国买家和投资者。

杜特地主政时代，由于与中国的外交关系改善，菲律宾海外劳工 (OFW) 买家不再是住宅销售的主导者，而是来自中国，尤其是中国大陆的买家，他们将投资重点放在赌场集中的湾区、以及邻近的帕塞，马卡蒂、奥提加斯和阿拉棒。

在那个疯狂的时刻，有办公室中介一天就拿五桶（5M）佣金的奇迹，也有一天卖一层住宅的疯狂，尤其是在马尼拉湾区，现房几乎都是压一付十二，而期房认购项目中至少70％的客户是中国大陆人，而菲律宾人仅占25％，其他外国国籍仅占5％。

然而，随着口罩三年加之总统大位易主，以及周遭地缘政治的快速演化，一切地产的疯狂俱为昔日黄花，如今，小马科斯为POGO的棺材盖敲入了最后一枚钉子。

在这种不确定性下，用脚指头都能想得到，马尼拉的地产行业，无论是商业地产或者是住宅，租金都会下降。

在两家头部咨询公司的专家看来，随着大批量的POGO从业者离开菲律宾，马尼拉的地产市场租金将下降高达五成。

原因很简单，租户很难找到，这是因为更多的 POGO 退出了。

POGO业务萎缩的影响主要体现在湾区和马卡蒂及阿拉棒等地区。

丽驰的报告还指出，这种下跌的趋势将维持较长的时间段，从2025年开始，预计办公楼供应量每年将大幅下降 50%。

同样，高力国际菲律宾公司的研究发现，POGO禁令实施后，马尼拉大都会住宅的空置率上升了两成。

高力国际的报告证实，POGO运营商去年占大马尼拉办公空间租赁的 20%。

空置率的飙升，在马尼拉湾区的体现，尤为突出。在SHORE/SEA/名门楼下的商铺，传统一铺难求的黄金地段，不少华人门脸已经明里暗里在招租转租，一方面POGO撤离，另一方面不断有新的地产项目投入使用。

传统有钱任性的金主走了，对于依靠POGO生活的配套行业和从业者来说，冲击不小。

不过，凡事有利有弊，对于长期住在菲律宾扎根，且不涉及POGO及灰产行业的人来说，这次租金下跌能带来经商和生活成本的显著下降，无论是居住还是投资开店，租金回归理性正常范畴，让租房变得更加实惠。

SO，与POGO行业依附关系的强弱，决定了你，对未来马尼拉地产走向的判断，是悲观还是乐观。

那么，在菲律宾的你，对于马尼拉未来地产走向，有什么高见呢，欢迎留言评论。（完）

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