深圳2520个小区楼龄超20年，“房屋养老金”存了多少？

这几天，深圳老旧小区业主估计都因为房屋养老金制度的新闻而心头一紧。

　　还有传言一套房子每年超过1万的费用，更是加剧了业主们的恐慌与不安。

　　

　　有网友吐槽：你想靠房子来养老，现在却要先给房子“养老”。

　　事实真是如此？
深圳业主真的要多掏腰包了？

　　

　　房屋养老金钱由谁出？

　　房屋养老金，说白了就是上了年纪的房子通过缴纳的房屋养老金来修缮。

　　那么，房屋养老金的钱从哪儿来？

　　在讨论这个问题前，先给各位简单梳理下房屋养老金的前世今生。

　　其实，它有个正经名字，叫“住宅专项维修资金”，从最早 1998年 的房屋维修基金，一路走到现在，这些年名字也换了好几茬，但本质并没有变，都是针对小区维护保养收取的费用。

　　至于费用标准，各地稍有区别。

　　以深圳为例，根据《深圳市物业专项维修资金管理规定的通知》，深圳物业专项维修资金分为两笔，包括包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。

　　Ps.需要查询自家小区专项维修资金有多少，可以关注@深圳买房计划公众号，后台回复关键词“维修资金”。

　　其中首期维修金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的2%，在办理该物业项目不动产首次登记前一次性划入市管理机构设立的物业专项维修资金专户。

　　而日常维修金则由业主在按月缴纳物业管理费时一并缴纳，其中电梯小区是0.25元/m²/月，非电梯小区是0.15元/m²/月。

　　

　　来源：买房计划粉丝

　　从买房计划粉丝展示的图片可见，该小区专项维修基金是0.25元/m²/月，67m²的房子一个月是16.75元，一年就是201元。

　　值得注意的是，个人账户资金只能用于本小区共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。政府不能代为集中行使权力，个人意志也不可能决定。

　　而此次政府提出的房屋养老金特指的是公共账户。

　　

　　▲来源：中国政府网

　　按照目前透露的消息来看，房屋养老金公共账户的首要用途是为房屋公共体检提供资金，也用于房屋应急托底保障。

　　包括在外墙脱落、房屋渗水、电梯故障等紧急情况发生时，能及时进行排险。

　　对于没有缴存专项维修资金或者维修资金使用存在困难的房屋，先行垫付资金开展紧急维修，消除安全隐患。

　　不过，目前公共账户的资金来源等问题，尚待讨论。

　　有建议主要是从地方财政资金、房产税；也有建议是从土地出让收入中提取一定比例。

　　

　　但以官方释放的信息看，公共账户的款项来自公共资金，不会加重业主负担。

　　

　　你也许会有疑问，在已有住宅专项维修资金制度的情况下，为何要探索新的制度？

　　如果你多在外关注下房子，就会发现，为什么有的小区未老先衰，破破旧旧，有些小区历经风霜雨打，依据像刚建起来的一样。

　　除了物业管理能力外，主要是钱都在专户里躺着睡大觉。

　　上海市房地产科学研究院发布的一份报告显示，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右。

　　深圳更少，只有5%。

　　说白了就是用这笔钱的流程太复杂。

　　你得先让业委会开会讨论要不要动用这笔钱维修，方案出来了还要三分之二的人同意，最后再经过政府主管部门审核同意，专户管理银行才会将资金划转至维修单位。

　　这一来二去的，很多事儿就黄了。

　　有网友就吐槽：不是流程太慢，就是部分业主反对使用，怕越用越少。

　　

　　

　　国外有些地方就简单多了，比如美国，只需要20%以上的业主参与投票即合法有效，这样让方案的执行更具可操作性。

　　

　　深圳617个小区楼龄超30年

　　当下更普遍的矛盾在于，随着越来越多的城市进入住房存量阶段，房屋改造的需求直线上升。

　　据住房和城乡建设部披露，中国已经有不少小区步入设计使用年限的中后期。

　　截至2022年年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%；

　　预计到2040年前后，将有近80%的房屋成为“老小区”。

　　这些房屋普遍存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化、缺少电梯等问题，严重影响了居民的居住体验。

　　但城镇化进入中后期，房子想如同过去的大拆大建显然不现实。

　　因此，定期对房屋进行“体检”，及时排查并解决问题，成为提升房屋安全性和延长使用寿命的关键。

　　其实，别说超过20年的房子，现在交付才几年的小区都会出现外墙脱落、电梯故障、漏水等问题，让人住得胆战心惊。

　　

　　需要注意的是，物业专项维修资金在2004年才演变为房屋办理产权证时必须缴纳的费用。

　　这意味着，超过20年以上的老小区几乎是没有交维修基金。

　　在此背景下，房屋养老金公共账户的设立显得尤为重要，有望成为解决老小区维修资金问题的关键。

　　
▲来源： 中原找房

　　@深圳买房计划 查了中原找房平台的数据，共有2520个小区楼龄是20年以上。（数据仅供参考）

　　

　　其中罗湖最多，643个；其次是福田582个；南山529个。

　　宝安、龙岗、龙华、光明、坪山发展相对较晚，占比偏少。

　　细化到1993年以前，也就是楼龄30年以上的小区，全市有617个小区。

　　

　　▲来源： 中原找房

　　如果房屋养老金政策能出台，那么这些老小区将是最大受益者。

　　实际上，自2021年起，老旧小区改造就被列入深圳政府民生实事任务。

　　改造范围主要包括2000年底前建成的小区，2005年底前建成的老旧小区可结合实际情况纳入其中。

　　据统计，除去已经纳入旧改的，深圳现阶段共有1622个符合要求的老旧小区，且存在多种改造需求。

　　在具体实施上，主要是通过财政补贴与业主自筹相结合的方式推进。

　　需要加装电梯的小区，政府补贴一半，业主自筹一半；
对列入改造项目计划的小区，按建筑面积500元/m²给予财政支持；
对市场企业投资提升服务类服务设施给予最高每户2万元的奖励补贴等等。

　　根据深圳官方发布的数据， 计划实施以来，深圳市已累计改造769个老旧小区，惠及居民约26.5万户。

　　其中，宝安区两年内针对老旧小区改造的财政投入总金额将会达到9.63亿。

九