最近青岛李女士把自家小区的开发商告了。



公开信息显示，她于2018年在购买了一套总价120余万元的110平米三房公寓。

由于李女士本身就是建筑领域从业者，知道公摊面积把戏多，因此在交易前反复询问，最终得到了销售人员「公摊面积占房屋总面积31.8%」的肯定答复。

考虑到要买的楼盘是超高层建筑，需要公摊的面积较多，李女士接受了这个比例，并买下了那套公寓。

结果收房时，她发现眼前的公寓逼仄压抑，实际测算下来套内使用面积仅有61平米，而当初说好的公摊面积则达到惊人的46%。



无独有偶，同小区姚女士购入的一套复式公寓，也出现了建筑面积160平米，到手后套内实际使用面积90平米的荒唐事。

国人买房可太难了。

还没买房的碟子可能不知道，在国内购买一套建筑面积100平米的公寓，首先要减去套内墙体面积和阳台建筑面积两个小头，然后再减去公摊面积这个大头，最后剩下的那60-80平米套内使用面积才是真正能被完全利用起来的空间。

虽然大多数业主会在装修期间敲掉部分非承重墙，同时封闭阳台，以此增加可使用面积，但可恶的公摊面积是无论如何也无法被有效利用的，除非头够铁，敢把玄关和防盗门延伸到楼道走廊。

公摊面积之所以难搞，是因为这个东西包括电梯井、管道井、楼梯间、过道、垃圾道、变电室、设备间、一楼大厅、值班警卫室、公私分隔墙、外墙、以及其他公用设施。

这些区域除了家门口那段过道，剩下的没一个能被改造成「飞地」。

坦率地说，天下苦公摊面积久矣。

这些年来民间「取消公摊面积」的呼声从未停歇过，主流媒体也多次质疑过这笔看不见、摸不着的糊涂账，李女士亦不是第一个站出来跟开发商对线的业主。

早在2004年，北京就出过全国首例因公摊面积货不对版而引发的房产官司。当时为了取证，130多名维权业主先后咨询过当地20多家测绘单位，结果没有一家愿意接单。

无可奈可的业主们只能自掏腰包聘请上海市房屋土地测绘中心进行复测。而在测绘人员进场作业期间，业主们还不得不把守在重要区域，阻挡开发商拉来搞破坏的雇佣兵。

事后报告显示，该小区面积缩小1361.60平米，公摊面积多出8000余平米。按照该楼盘当年每平米1.2万元计，开发商总共多赚了将近1亿元黑心钱。随着官司的不断发酵，机关、部门、媒体，乃至315晚会都关注起此案。

最终在业主、律所、社会各方的不断努力下，开发商分三次，共退赔维权业主3000多万元。

这桩案子虽然赢了，但整个过程是很难复制的，因为举证环节，即测量公摊面积困难重重。用某知名房产律师的话来说，就是「基本超出了中国业主代表们的组织边界和集资边界」。

所以这些年里，国内开发商依旧我行我素，因为他们知道公摊面积超一点，大多数业主是看不出来的。

就算超到肉眼能看出猫腻，少部分有维权意愿的业主也很难把大家组织到一起，毕竟打官司费时、费力、还费钱。

更何况现在的测绘机构只服务于开发商，基本不会冒着得罪金主的风险接业主群体的委托。

其实，买房算公摊并不是国际通行的做法。目前，中国内地是全球主要经济体中，唯一一个把公摊面积打包计入房价的经济体。

这个概念最早由香港财团发明，具体是吴家、霍家，还是李家并不重要，重要的是后来被内地采纳，并写入《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）和《商品房销售管理办法》。

尽管后者也给出了「商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价」的规定，但实操层面唯有重庆在2002-2016年间尝试过按套内建筑面积计价。

后来老同志一调任，当地房产协会立马火急火燎要求政府恢复建筑面积计价制。

值得一提的是，创造出公摊面积这一产物的香港，倒是在2013年施行的《一手住宅物业销售条例》中明确给出了新房只能用实用面积计价。违规操作者将被处以100-500万港币的罚款，或3-7年有期徒刑的规定。

那为什么内地还不跟进？

船大难调头呗。

2019年2月，住建部曾在《住宅项目规范（征求意见稿）》第2.4.6条中建议住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

7个月后，顶不住压力的住建部在第二次发布《住宅项目规范（征求意见稿）》时删去了这句话。

除去错综复杂的各方利益，还有很重要的一点，即压缩公摊面积会降低小区业主的生活品质。

当前社会，住宅楼越高，得房率就越低，尤其是那些2梯4户及以上的超高层小区。2000年以前的老旧楼梯房反而公摊最小，但这是用住宅楼过道狭窄，且没有电梯、地下车库、各种社区公共设施换来的。

目前这种情况，若只是取消公摊，却没有完善的辅助政策，只怕开发商会给出两种应对措施：

一是涨价。

原来建筑面积100平米，每平米单价3万的房子，现在按套内面积75平米，每平米单价4万卖，反正总价都是300万（不过有相当一部分购房者认为明码标价要比偷偷坑钱强，而且按套内面积计价可以省下不少物业费、取暖费、装修费这样按建筑面积计算的费用）。

二是摆烂。

除了保留小区和住宅楼内最基本的公共设施，其他啥都不建。

21世纪什么最重要？公平！

至少在买房这件事上，让购房者住上明明白白的公寓，不再为糊涂账埋单就是最大的公平。而一个没有公摊、预售、毛坯的购房环境对我们来说，很重要！

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