“地铁一响，黄金万两”

哈喽大家好，我是血拼哥。

最近不少朋友咨询，地铁三期规划出来了，通地铁的项目，比如西红门橡树湾卖的贼好，是不是有了地铁规划就能挖到“笋盘”？买了不亏？

我这么跟您说吧，甭说地铁现在还没开建，就算家门口通了地铁，影响房价的因素也很多，不一定真的通了就涨价。那为啥一通地铁大家都抢？我认为要具体问题具体分析！

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地铁是怎么影响房价的？

拿19号线西红门东站说。

据了解，附近新房项目半年前因为地铁站消失，一周出货量10套都难，但是自打确认19号线落地以来，一天10套都是少的。为啥西红门东站失而复得后，项目销量肉眼可见的火了？

我认为一方面是西红门宗地自己的优势。

该宗地并不是独立一块杵在一片荒地上的，而是有完整规划的一整片！除了住宅，还有教育、基础服务，所以未来生活在这绝对不是“荒野求生”，而是可以享受完整配套的，如此一来吸引力自然盖过周围其他相对独立、没有规划的项目。最后近期又落实了名校入驻，预期再上一个台阶！

另一方面，19号线直通南北，大站快线，在北边上班不耽误住南边，南北之间的距离被地铁这样高效快速的交通工具缩短了，所以吸引了一部分海淀、丰台等北边的买家，但更多的应该还是南边的买家，那大家干嘛还对19号线念念不忘？

是因为预期，跟买股票类似，利好消息一再加码，大家预期升高，于是大家用手里的钱投票，一张张真金白银的选票，真的让它涨起来了。

地铁对周边房价的影响也不是一成不变的，不是有地铁就涨的，之前有研究相关内容的文献，我又翻出来了，跟大家分享下：

直接看结论：

1、在地铁范围内大概300米左右范围内，地铁对房子影响很多时候是负相关的。

2、地铁离住宅区大概400米-1.6公里的影响是正相关的，涨幅最高。

3、离地铁太远的住宅区，是享受不到地铁的利好的。

那么这次地铁三期规划公示，

地铁延伸附近有哪几个新房项目呢？

地铁又帮谁解套了？

我帮大家汇总了一张表格

大家后台回复【地铁新房】查看

另外，地铁也不是万能的解套神器，有一些项目可能依旧困难，想解套，还需要“助攻”，

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地铁也不是万能 “解套”利器

地铁不仅要有，还要效率，除了地铁，刚需还要配套！

你能发现，在北京，有些项目有地铁，但是依旧卖不动，例如丰台熙悦晴翠（戳链接看测评），这个项目产品有刚需小户型，那为啥也不受待见呢？

总结了一下主要有以下几点原因。

因素一：定价市场不买单

虽然说项目均价64157.2/平，低于政府指导价6.8万/平，但消费者还是不买单。主要原因在于，项目周边的竞品多，项目的可替代性高，与周边的次新房房价差价过高。

项目周边次新二手房均价

与项目仅有4.5公里距离的西山金茂府，精装修交房的价格为5.5万元/平米。同为熙悦系的熙悦天寰均价比熙悦晴翠低了将近一万块。与相邻地段的项目相比，竞争力不大，且不具有唯一性。价格偏高，消费者自然就不买单。

因素二：配套不算好

有地铁，但是通勤商圈远。通勤望京，地铁1小时43分钟；通勤国贸1小时14分钟；通勤中关村1小时20分钟；通勤总部基地1小时20分钟。

总结：通勤基本都得一个多钟头，挺远，效率不高。

其他配套，除了周边园博园等环境优势，没有集中的教育资源。

周边的商业就是只能满足日常生活，2公里内无大型商场。

区域规划未落地，发展比较缓慢。虽然在项目一街之隔将落户丰台园西I区，将会带来教育和医疗配套，补项目的配套短板。项目东北侧还有中直属机关家属楼 ，一期已经动工，但区域发展比较缓慢。

最后，户型设计、采光、公租房等问题也比较劝退。

此次，地铁三期规划公示，1号线支线算是给项目解决了地铁通勤时间长的问题。

1号线支线西起青龙湖东站，北至1号线八角游乐园站，这条线路将惠及丰台区长辛店、云岗、王佐镇。从项目出发，半小时直达长安街，缩短了到各个商圈的距离，解决日常通勤这一大难题。此外，还有教育资源落地的利好。

今年 4月12日官方发布消息，北京丰台河西地区再添重点分校，布局5所重点中小学、幼儿园。北京十二中分校落户张郭庄，作为九年一贯制学校，将填补项目的教育配套。项目将于今明两年启动建设， 2024年开始陆续具备招生条件。

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