未来十五年，东南亚、南亚会成为全球经济增长最快的地区，重新上演中国奇迹，国内著名财经吴晓波也提出“投好资产，买穷国家”！

我们这次共大约15人左右一起去菲律宾考察房地产市场，并最后买了30多套房子，没去过菲律宾首都马尼拉前，大家对其的印象很多还是一个贫穷落后的国家和城市，去之后最深刻的感受就是被这个高速发展的国家所惊呆。

大家分别有从香港、上海、北京、广州等各个机场出发到菲律宾马尼拉的，马尼拉是菲律宾的首都，有2400万人口，面积600平方公里左右，是全球人口第四的城市，人口密度全球第一，大约是深圳的8倍。目前人均年龄不到24岁，正处于人口红利期。

正是因为菲律宾马尼拉的巨大人口红利吸引了我们到这里来进行房产投资。一下机场后，马尼拉人多这一点我们就感受到了，机场全是人，然后过安检排队就排了半个小时。（人口是房价上涨的核心因素，土地供给和人口决定了房价是否会持续上涨和能涨到多少，马尼拉人多地少的特点适合投资房地产）

然后我们就打车到酒店，金凤凰酒店，金凤凰离机场很近，打车过去20人民币左右，很多中国人都喜欢住这里，离亚洲购物商场也很近。

这里必须要说一下亚洲购物商场，这是菲律宾最大的商场，也是亚洲最大的商场。其拥有者就是菲律宾的最大的民企SM集团，我们去买的房子也是SM集团开发的，SM集团喜欢把房子建在自己的商场附近，因为其占了菲律宾5%的GDP，可以想象它的拿地能力有多强，所以其开发的房子位置基本都是一流位置。

菲律宾马尼拉商场非常多，比国内还多，而且人流量巨大，周一下午4点我们在亚洲购物商场看他们的人流量，比中国周末的人流量还要多。马尼拉的消费力正是通过这些商场体现出来，如果没有巨大的消费力就无法支撑这么多商场，这一点打破了我们之前一直认为菲律宾马尼拉当地购买力不足的惯有认知。

（菲律宾目前经济增速超过7%,根据世行预测，2019年经济增速会继续加快，位列整个东南亚第一，当地的消费力正在快速起来，地产市场也进入发展快车道）

菲律宾亚洲商场

在菲律宾我们先去考察了smdc的项目，也是我们这次去购买的项目，这个项目位于ortigas商务区，也是菲律宾的三个CBD之一。Smdc开发项目的特点就是专门在其商场附近开发楼盘，拿一流的位置，因为其母公司实力，所以其拿地能力非常强，这也符合我们的投资理念，房地产投资核心词就是location，location，location！

我们也考察了其他开发商的项目，一家是阿亚拉地产，阿亚拉地产的位置也非常好，房子建筑很好，是菲律宾排名第一的建筑商，也是smdc的主要竞争对手，但其支付方式不适合投资楼花，下文会详细讲。

我们考察的楼盘，位于ortigas CBD

还有一家DMCI的开发商，它是菲律宾最大的建筑商，但他家房子的特点就是专建在贫民窟。。。讲一讲菲律宾特色，CBD和贫民窟隔路相望或者隔河相望，从地图上看位置是完全看不出来的，看着离CBD就2KM，但细心的你会发现，中间会有一条主干道或者河流，而主干道和河流两边就是两幅天地。

过去五年菲律宾马尼拉的地产平均涨幅3倍左右，看到这里，很多人还是会觉得跑这么远去炒房有意义吗，中国房子有的地方也在涨吧。

这是你不了解菲律宾投资房子最关键的一点，投资期房，俗称炒楼花。在菲律宾马尼拉，如果是SMDC的房子，首付只需要15%，这时候房子刚刚建了四分之一，一般是40到48个月后交房，剩下的85%的尾款全部在交房时付掉，期间没有任何费用，意味着在交房前转让掉，就不用付尾款，而且用15%的金额锁定了100%的房产，可以获得房价上涨7倍的回报率！

菲律宾2017公寓平均涨幅14%，意味着在这个市场一年100%的回报率只是正常水平，而因为超低的首付，7到8万基本就能购置一套位于核心CBD的房产！

因为相比上海中山公园这种13万一平的同等位置，这里还在2到2.5万一平，菲律宾基本相当于国内2005年左右的地产市场！

香港人炒楼花天下出名，目前菲律宾很多房产投资客也是香港人和新加坡人，对中国大陆人而言，菲律宾还是个新市场。

微信精选留言：KK:提醒两点：
1、美元还将进行多次加息，不断走强，比索已显然进入贬值通道，商品贸易逆差严重的菲律宾承受输入性通胀压力巨大，大马尼拉地区通胀率已升至6.5以上。世界银行也已经把菲律宾GDP增长预期调低至6.5%，二季度录得GDP6%？总之已严重低于预期。通胀之下虽然固定资产价值会膨胀，但你是否愿意将钱持续投入持续贬值的比索资产？
2、房地产退出成本较大，12%增值税或6%资本利得税，另有印花税更名费等，二手房交易成本高达14%，但在交付前更名不会有以上费用。但二手房交易活跃吗？有没有有效数据支撑？到底有多少人有给你接盘的能力？乐天的本地人口很少储蓄，平均收入水平低，需要很高的杠杆率才能负担住房，对生活品质影响较大。当然，在强大的人口基数支撑之下，房价还是有非常好的预期。一句话，的确非常有潜力，但不是闭眼买这么简单，要有长期持有的心理准备，而不是去短期收割。

文章来源：博友投稿，不代表博牛社区立场

狗拖子1111111111111111111

。。。                              

披索13年最低汇率，不敢买，涨了也是跟汇率打平去了

用不了5年 虚高的楼市马上土崩瓦解

不是很了解房地产方面的知识

23333                  

一个连装修都不懂的国家，拿什么跟上海比。造出来的房子连三线城市的，都不如。

不要瞎鸡吧扯蛋，我好几套海景放卖你，不要100%。只要加价50%就可以了。
要吗？电话留一个，我朋友还有好几层。一起卖你。只要加价50%

JJJvsJJJ 发表于 2018-9-28 11:25
就一无脑的菜鸟，牛头不对马嘴，胡编乱造。人口密度全球第一，据官方的说法整个大马尼拉的人口是在1200万左 ...

赞同楼主观点，目前主要是担心菲律宾经济问题，菠菜产业的繁荣提高了楼下，哪天菠菜产业over，楼盘基本打水漂，资本主义国家就是这样滴。

感谢分享，去年去菲律宾也很惊讶，到处都有百货商场，比原本的印象还要进步