近年来，柬埔寨首都金边的房地产市场持续受到海内外投资者关注。作为东南亚重要的新兴经济体之一，柬埔寨凭借开放的投资环境、较低的生活成本以及快速的城市化进程，吸引了大量外国买家，尤其是来自中国的投资者。然而，受全球经济波动与新冠疫情影响，金边房地产市场在过去几年一度陷入低迷。



近期，多个房产中介反馈称，金边二手房交易量出现显著回升，市场信心有所恢复。但业内人士指出，市场回暖的背后，并非价格上扬或需求爆炸，而是大量房东主动下调报价，成为二手房成交增长的直接推力。

市场回暖：买家回归，价格更“接地气”

“最近几个月，二手房成交量确实在稳步上升，但更准确地说，是因为房东开始现实定价。”金边某知名房产中介公司负责人李明（化名）表示。据他介绍，2023年以来，不少急于出售的业主主动下调价格，有的甚至低于当年购入价出售，只为尽快脱手。

“过去很多房东预期太高，导致挂牌很久都无人问津。如今价格回落到合理区间，加上市场需求恢复，自然带动成交上升。”

李明指出，目前市中心区域的公寓和排屋是交易热点，尤其是配套成熟、交通便利的现房项目，更受本地刚需买家和外来投资者青睐。



现房优于期房，风险意识转变带动结构调整

疫情之前，金边房地产市场以期房销售为主，投资者普遍押注楼盘升值后转手获利。然而，疫情期间大量项目出现延期、停工，甚至烂尾，使得买家对期房信心大减。

相较之下，二手房现房具备“可见即所得”的优势，交易流程更加透明，风险也更可控。房产中介张华（化名）表示：“许多购房者在疫情后更加谨慎，尤其是首次置业者，更倾向于选择能即刻入住或出租的现房。”

他补充道，房东为了吸引这类买家，普遍愿意调整心理价位，部分公寓项目的价格甚至回落至2017至2018年的水平。

中国投资者回归，关注核心区现房资产

中国买家历来是金边房地产市场的重要力量。根据柬埔寨国土规划和建设部数据，中国连续多年是该国房地产最大外资来源国。疫情期间，跨境流动受限，外籍买家数量大幅减少。但随着2023年边境重新开放，中国投资者开始重返金边市场。

金边某房产中介销售经理陈女士（化名）表示：“现在来咨询、实地看房的中国客户明显增多，主要集中在BKK1、钻石岛、隆边区等核心地段。他们的关注点从期房转向现房，尤其看重租金回报和未来升值潜力。”

来自深圳的投资者王先生（化名）表示，他之所以选择购买金边二手公寓，正是看中该市场在东南亚区域的潜力与灵活的投资门槛。“虽然房价回调了，但正是进场的好机会。关键是选对地段，选对时机。”



房东降价成关键，市场供大于求格局仍在

尽管交易量有所回升，但业内普遍认为，当前金边公寓市场依然面临供过于求的局面。多个中介反映，由于疫情期间大量高端公寓集中交付，市场存量较大，而租赁需求尚未完全恢复，造成供需不平衡。

金边二手房最新均价

据中介透露，目前金边二手房均价为每平方米1350-2800美元，其中核心商圈（BKK1、隆边区）每平方米3200-4500美元，新兴区域（堆谷区、森速区）每平方米950-1600美元。另外，具有指标意义的公寓Sky Villa均价为3500至4500美元、富力1000至1300美元、奥林匹亚城1000至1200美元、钻石岛一带1200至4000美元。

具体来看，金边公寓价格因地理位置、楼盘品质及开发商的交付标准不同而有所差异。据柬埔寨房地产网数据，金边公寓售价普遍在每平方米1500-3500美元之间。其中，核心区域的高端公寓价格更高，而郊区或次中心地段的公寓价格相对较低。



未来市场展望

业内专家普遍认为，金边二手房市场的活跃反映出投资信心的回暖和市场理性的回归，但在房源充裕、消费能力尚未完全恢复的背景下，房东降价压力仍将持续一段时间。

“短期内，金边公寓市场仍面临价格下行压力，尤其是缺乏配套、地段偏远的新建项目。”李明表示，“但从长期来看，随着柬埔寨经济持续增长、外资稳定回流、基础设施不断完善，房地产仍具备较强吸引力。”

金边二手房市场交易量的回升，虽表面看似回暖，实则更多依赖于房东主动让利的市场机制调整。在供需尚未完全恢复均衡前，降价换成交仍将是主旋律。但这也为理性投资者提供了更多机会。随着经济基本面持续改善，房地产市场有望逐步企稳，金边依旧是区域内值得关注的投资热土。

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