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海外房地产投资的基本思路
2019-08-30
伊恩Ian
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伊恩Ian
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发表于 2019-8-30 19:35:17
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一、海外房地产投资的基本路径
1)长租或者转售:
选择理想投资国的理想楼盘 → 实地勘查对比 → 选择合适的购买渠道 → 付定金签预订单或订立购房合同 → 在规定时间缴纳首付或全款支付 → (分期付款) → 交房办理房产证→ 寻找合适的中介 → 出租以获得稳定租金或者转售获取资本利得
2)炒期房(炒楼花)
选择理想投资国的理想楼盘 → 实地勘查对比 → 选择合适的购买渠道 → 付定金签预订单或订立购房合同 → 在规定时间缴纳首付或全款支付 → (分期付款) → 寻找合适的中介 → 在交房前转让房屋所有权获取资本利得
二、海外房地产投资的风险
海外房地产投资所需要考虑的风险无非是以下的三种风险:、
1)市场风险(体现为房地产市场突如其然的崩溃)
2)汇率风险(汇率大幅度波动)
3)国家风险(主要是政治风险和政策风险,例如政局不稳定,购房政策,外资引入政策突然改变等等)
4)其他风险
第一是市场风险,这也是海外房地产投资需要考虑的最主要的风险。显而易见,从商品分类的角度出发,房产具有投资品和耐用品的双重属性——当房产被用于日常居住使用,它可以被视作耐用品;同时当房产被持有者转售以获得差价或出租以获得长期稳定现金流时,它可以被视作投资品。对待这类具有双重属性的物品需要时刻小心,因为投资者往往只看到了其作为投资品的属性而忽略了其诞生之初作为耐用品的属性,从而被市场的虚假繁荣所迷惑。
房产作为投资品,其投资价值(具体体现为市场价值的上升或持续产生现金流的能力)的实现依赖市场供需机制的力量,换言之,缺乏市场需求(简单点说就是没人住)的房产(除非它是历史建筑)在短期内价格可以上涨得很快,但是必然无法持续。这实际上指出了房产这一物品二重属性之间存在的相互依赖性——房产实现其作为投资品的价值需要其能够先作为消耗品为市场实际需求所追捧。
而我们所说的市场风险很大程度上指的就是房地产市场上由于房产的投资品属性和耐用品属性相背离而导致当前市场价格存在泡沫且在未来大幅下跌的可能性。以美国20世纪30年代美国房地产泡沫为例,随着一战后美国大发战争财,经济繁荣,大量中产阶级涌向佛罗里达州,加之及其优惠的贷款条件,房产价格水涨船高。棕榈海滩上的一块土地,1923年值80万美元,1924年达150万美元,1925年则高达400万美元。但是到了后期,大量的人涌向佛罗里达并不是为了居住旅游,而是为了炒房,导致不断高涨的价格缺乏实际需求的支撑。1926年的飓风摧毁了大量房屋,迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元萎缩到了1926年的1.4亿美元。许多高位接盘的人开始付不起房贷,人们纷纷抛出自己手中的房地产,导致房价暴跌,破产的家庭比比皆是。
第二是汇率风险。不难理解,投资标的所在国货币的升值或者投资者本国货币的贬值将会给投资者带来更高的财务压力并削弱投资收益。加之汇率对于国际政局,世界经济,市场期望等因素较高的敏感度,汇率处于不断变化的状态中,给投资者的收益带来不确定性(例如东南亚金融危机时,泰铢韩元的巨幅贬值)
第三是国家风险。如果说,汇率风险以及市场风险是海外房地产投资与生俱来,密不可分的内生风险,国家风险则可以被看作是外生风险——这是外在于海外房地产市场以及货币兑换的风险因素。国家风险可以进一步进行细分,可以分为政策风险和政治风险。政策风险指在有关房产的购置,转售,相关税费等方面政策的转变阻碍投资者进入或给投资者收益造成影响的可能性(例如上海的限购令);政治风险指房产所在国国内政治环境及相关因素影响投资者收益水平的可能性(举一个不恰当的例子,马拉维绝对不是理想的房产投资地——位于菲律宾政局最不稳定的米沙鄢一带,2017年还被恐怖分子占领,滑稽保命)
最后是其他风险。除了市场风险,汇率风险和国家风险的任何对房产投资产生威胁的可能性都可以算是其他风险。例如房产出现质量问题的可能性,开发商违约的可能性,自然灾害发生的可能性等等,这些风险发生的可能性较小,但是对于投资的危害性较大(类似于保险业中经常提到的“巨灾”)。一般地,投资者可以通过筛选合适的开发商,选择合适的地段来尽量规避这类风险的发生(举例,根据中国驻柬埔寨大使馆,2019年6月22日凌晨,柬埔寨西哈努克省一处由中国公民投资建设的大楼发生坍塌,造成多名人员伤亡)
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发表于 2019-8-30 21:04:58
沙发
如果我们搬去波菜岛,,,makati pasay等核心波菜区的房价立马崩盘,信不信?我帕赛牛得滑今天立帖为证!! 2019.8.30 2100 北京时间
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坚低农假府
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发表于 2019-8-30 21:42:14
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