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慢慢的风
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    中国投资者在柬埔寨所遇到的一道难题:土地投资。轻则耗费财力和精力,重则“倾家荡产”重头再来。

    2022年3月,柬埔寨国土管理和城市规划建设部出具了一份调查报告。在这份1551字的调查报告中,详尽地记录了一场持续600多天、牵扯中资企业与柬埔寨三星将军的土地纠纷。

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    在报告最后,政府对这块土地的归属权进行了明确划分。历时两年多,中资公司终于有了一个结果,但公司负责人则说:“这场纠纷战还未真正地落幕。”

    同样在2022年,一名中国投资者透露,自己在实居省巴塞县购买54公顷的土地,前后支付上百万美元,却始终无法获得地契。随后他向实居省初级法院申请土地保护令,法院也同意。令人出乎意料的是,这54公顷土地居然被卖方又售卖给其他人……。

    此前,据高棉时报消息,国公省政府希望在2022年3月底前解决剩余的1300户家庭与中资企业之间的土地纠纷;西港如今大量烂尾楼同样存在由于土地纠纷最终导致投资者破产,柬埔寨地主亦被套牢,房产项目难以恢复建设。

    总之,柬埔寨的土地“诱惑”着投资者,又“刺痛”着投资者。很多投资人在土地投资这里都有一本“难念的经”。但柬埔寨这个国度,还在持续吸引更多的人来这里考察。

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    (图片源自被采访者的朋友圈实地项目)

    那么,该如何避免陷入土地纠纷当中?柬埔寨的土地投资目前是什么样的一个市场?中国投资者在投资土地时都有哪些考量?

    柬单网记者采访柬埔寨壹号地产总经理鲁思辰,他们公司目前已助力多家中资,港资企业落地柬埔寨。

    壹号地产坐落于金边永旺二别墅区,是一个集土地租售,规划设计,建筑工程为一体的地产服务公司。记者在进入办公室时,发现一块矗立在门后的画板,上面写有公司项目的进度规划。哪些是重点跟进项目?完成度多少?16个项目的规划与责任分别都在这块不大的画板上呈现。

    鲁思辰透露,目前柬埔寨土地投资热度比较平稳,有上升的趋势。


    2023年过来考察的人比较多,观望的人比较多。而今年开始,真正投资落地的人多了起来。“今年我们公司就“土地交易”这块已经帮助客户完成2项交易,其中还有一块土地正在谈判交易中。自2018年公司从事土地交易及咨询以来,我们已经帮助几十家中资港资企业成功落地。”鲁思辰向记者讲述到。

    要完成一项土地投资交易,对于我们公司来说是一项系统的工程,而不是一个简单的买卖行为。

    我们首先要非常详细了解投资者的购买意向。还要对相关土地进行详细的背景调查。确认土地状况,检查土地证书的真实性,检查所有者背景,确认土地证书状态,如是否有债务纠纷?是否有抵押?是否存在众多地主?以及土地税务结算,付款流程、方式、节点等等事项。

    背景调查,是我们帮助中国投资者落地柬埔寨最重要的环节。

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    (图片源自被采访者的朋友圈实地项目)

    “我们的交易全程均有专业律师陪同,直至成功购买土地,之后还会再进一步完成购地后续的多项辅助工作。他补充说,“土地交易只是开始,后续的规划设计、报建,工程建设,申请办理,从前到后多项文件直到顺利开工生产,期间需要多个部门和人员协同完成。”

    在谈及柬埔寨土地投资的前景时,鲁思辰说,环顾东南亚周边国家,缅甸、印尼、孟加拉都出现动乱,泰国、越南各项成本已经较高,多重利弊分析,选择柬埔寨的投资者越来越多!

    目前柬埔寨工业地产比较火热,金边周边及几个工业大省,土地咨询和交易量均在上升。以金边周边为例,目前每平米均价30美金左右,选择优质地段,先规划建设工厂。随着城市的发展和扩大,未来这些土地的增值和多元化发展的空间都会增大。

    据了解,目前金边周边土地交易热门的地区主要以3号路、4号路、41号和51号路,实居省及周边为主。目前落地的客户仍是轻工业较多,近两年柬埔寨制衣厂的订单根本做不完,他们在选择土地投资时最关心是位置、价格、交通、招工等因素。随着工业的持续升温,柬埔寨目前的用工已经出现部分紧缺的现象。

    不可否认,现在柬埔寨还在发展中,当然也存在很多发展初期的问题。但中柬两国悠久而良好的关系,以及柬埔寨持续保持的稳定政局是投资者选择最重要的条件之一,外加柬埔寨优惠的关税激励政策也成为投资者钟意的选项。但刚到柬埔寨的投资人不熟悉柬埔寨及各种规则,他们始终很谨慎。
      
    而中国投资者的涌入,也成为带动柬埔寨城镇化发展的重要驱动力。“客户购买10公顷的土地,并且在工业区靠路边拿出一定面积规划商业,包括小型排屋、菜市场等,逐步形成小型社区,工人们下班就可以买菜回家,还可以吸引周边的商贩聚集人气。随着周边更多的工业区,经济特区落成,工业发展也带动了城镇化的发展。”鲁思辰向记者举例陈述。

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    (图片源自被采访者的朋友圈实地项目)

    如今“小城镇化”现象在柬埔寨的工业区并不少见。

    那么,中国投资者在购买土地投资时,该如何避免陷入纠纷?在交流中,鲁思辰告诉记者,从头到尾都要有专业的土地服务人员参与协助,从源头就把控好土地性质,多方位了解土地情况,做好土地尽调的同时为买家把控每一个合同细节与交易环节,尽量避免后期过多的麻烦事。

    在风险评估做好后,可能仍会存在一些无法预计的因素,但我们也必须尽力挽回投资者的损失。鲁思辰在协助土地交易时,也出现过如此现象。有这么一个实例,我们都没有办法预测到这种情况发生。投资者租用一块土地,租金、租期押金什么都谈好,硬卡检查没有问题。付款以后,推土机开始清理土地上的杂草,立马就有一大堆人过来阻拦。

    后来,我们才发现这块地是之前很多村民一起卖给与我们交易的地主,村民的钱没收完,该地主已经把硬卡做好了,所以导致村民不让投资者开工,非要把钱收完了才行,因此产生纠纷。

    发生该情况后,我们一直耐心的跟地主沟通,解决不好就把钱退回来,解决好土地还继续租。最终在不断的争取下终于把客户的钱退回来了。遇到此种情况,背景调查也是很难发现的。

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    (图片源自被采访者的朋友圈实地项目)

    当外国投资者陷入与地主的纠纷之中,如此前所说:轻则耗财耗力,重则倾家荡产。有些与地主的纠纷时长有几个月的,有几年的,甚至有超10年的。作为投资者的,难以承受。

    那么。柬埔寨地主在土地交易过程中,他们都会存在哪些问题?我们会在第三篇周刊文章中详细讲述柬埔寨地主的“土地产权”会存在的系列难题。
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