越南河内房价上涨50%后,Huy邀请他的朋友和他一起住,在纸桥郡范团泰街(Phạm Tuấn Tài)合住一个不到6平方米的房间。
Huy来自山罗省,目前是一名摩的司机,他租这个房间已经一年多了。他说,去年的房价只有130万越南盾(约370元人民币/月)左右,所以Huy一个人就可以支付。今年早些时候,房东增加了一些消防设备,因此房价上涨至200万越南盾(约570元人民币/月),不含服务费、水电费(每人约40万越南盾-约115元人民币)。
Huy说,房租涨价后,房间里的很多人都搬走了。但他另辟蹊径,邀请朋友来住,分摊房租费。Huy说,近几个月来他的收入减少,房租上涨了50%以上,成为很大的负担。当年轻人从早到晚开摩托车拉人时“只是需要一个睡觉的地方”。出租房位置在市中心,生活方便所以不想搬家。
Huy说,两个年轻人“挤在一个被隔开的房间里”,他们不得不接受更便宜的租金,每人约 140 万越南盾(约400元人民币)。
房间被划分为不到6平方米的小房间,在纸桥郡租金为每月200万越南盾
同样,一年级学生玉心(Ngọc Tâm)刚刚发布了位于清春郡 Chinh Kinh 街一间面积不到 5 平方米的房间的转让信息。玉心的房间有窗户,但与同层其他4个房间相比是最窄的(其它房间8平方米宽)仅有5平米的空间,房东依然可以布置桌子、冰箱、衣柜、托盘床,厨房、卫生间全层共用。
去年刚入学的玉心以160万越南盾(455元人民币/月)的价格租了这个房间,不包括水电费。一年期合同结束后,房东希望将租金提高到 190 万越南盾(约540元人民币/月),部分电费从 3,800 越南盾提高到 4,000 越南盾(约1-1.1元人民币)。“包括水电费在内,每个月要花费240万越南盾(约683元人民币)。有了这笔钱,如果我搬去和朋友合住,房间会大三倍”玉心说。
该房间面积约5平方米,位于青春郡Chinh Kinh街的小巷深处
据越南媒体报道,今年前7个月,租金最便宜的细分市场微型房(10平方米以下)类型的价格也比去年上涨了15-20%。一些建筑额外配备了消防设备,甚至比上年增加了30-50%。
微型出租房的租金涨幅在租赁细分市场中最为强劲,比微型公寓和项目公寓高出1.5-2倍。从年初至今,许多业主也提高了微型公寓的租金价格,与去年相比波动了10-15%,主要集中在纸桥郡、栋多郡、二征夫人郡、青春郡等中心地区。据Batdongsan(越南房地产咨询公司) 称,对于公寓市场,今年上半年租金价格上涨了约 7-8%。
微型房间租金价格的涨幅是劳动人民收入增长的2-3倍。越南统计总局最新报告显示,2024年前6个月,工人平均月收入为750万越南盾(约2135元人民币),增长7.4%,相当于比去年同期增加51.9万越南盾(约148元人民币)。
不同类型的微型房间的租金上涨幅度有所不同。其中,中心区涨价幅度最大,包括20-25平米宽的独立屋,分成很多间,4-5平米宽的卧室或新建房屋,分成很多超小房出租。这两类房间的共同点是都位于巷子深处,每间房的租金为180-200万越南盾(约512-570元人民币),比2023年初增长了30%以上。
在远离市中心的郊区,一种常见的微型出租房类型是廉价工人宿舍,每月租金为 50 万至 80 万越南盾(约142-228元人民币)。这些宿舍都是经营了十年的出租房,设计比较陈旧,面积一般在8-10平方米之间。位置在工业园区附近的公社和城镇的巷子深处。由于经营已有十多年,目前状况已经恶化,租金涨幅并不像内城区那样大幅上涨,每月每间房仅小幅上涨5万至10万越南盾(约14-28元人民币)左右。
60岁的Lai先生是东英县金钟公社一家拥有8居室公寓的老板,最近将每间客房的租金提高到50万越南盾。此前,他多年来一直将每间房的租金维持在45万越南盾(约128元人民币)。据他介绍,最近“价格迅速上涨,因此很难像几年前那样维持价格”。
Lai先生表示,与内城区不同,升龙工业园区周边的出租房往往已经运营了十几年,而且主体大多是低收入工人,因此“如果物价上涨太多,他们就会受到影响,会立即退房。”由于租金便宜,Lai先生多年来没有粉刷或翻新房间。
位于东英县金钟公社的一栋有8个房间的出租房,租金为每月50万越南盾
独立房地产顾问黎国坚(Lê Quốc Kiên)表示,自2018年至2019年期间,河内和胡志明市面积小于10平方米的出租房大量发展。这是整套房子出租,然后再装修、单独出租的需求旺盛时期。许多租赁企业试图通过“拆分”租赁房间来增加收入。例如,面积为16平方米的房间可以以400万越南盾(约1138元人民币)的价格出租,如果分成4个小房间,每间160-180万越南盾(约455-512元亿币),收入可以增加近两倍。
不过,据黎国坚先生介绍,从年初至今,受胡同内个体户型价格上涨的影响,该类型房型的租金价格有所上涨。与此同时,在多起公寓、迷你公寓火灾爆炸事件造成严重后果后,不少房东加大了消防设备的投入,并将这笔费用计入租金中进行补偿。这导致去年底以来房价呈现快速上涨的趋势。
Batdongsan公司的总监丁明俊(Đinh Minh Tuấn)先生持有这样的观点:尽管市中心的房价持续攀升,但特定类型的房间——主要面向平均收入较低或住宿需求不高的群体,如仅需夜间安身之所的租客——其需求依然旺盛。他指出,房东们为了应对高昂的房价,倾向于充分利用空间,将房屋划分为多个小型住宿单元出租给更多人。
然而,这一做法也引发了专家的担忧。他们警告说,将房屋过度细分成小块住宿区会显著增加人口密度,进而对消防安全、社会治安及公共秩序构成诸多潜在风险。
针对这一问题,丁明俊先生提出了一个有效的解决方案:即增加社会出租房的供应。他强调,这类住房应面向广大需要保障性住房的群体,包括但不限于工人、外来务工人员、学生以及贫困户等。通过提供成本相对较低、基础设施完善且安全有保障的住房,不仅能够满足这些群体的基本居住需求,还有助于促进劳动力市场的稳定与发展。