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作为世界上菠菜税最低的地方之一，柬埔寨的首都金边从不缺少赌徒。
越来越多的中国人访问金边。从广州白云机场起飞的国际航线，多数飞往东南亚。
中国民航数据显示，2018年白云机场起飞到达的境外目的地前三是曼谷、金边、新加坡。
飞往金边的航班，近三年来增速最为显著。2017年，访柬旅客总数达500万人次，其中22%来自中国大陆;而2018年头10个月访柬旅客总数已经接近500万，其中34%来自中国大陆。 金界赌场
金界赌场是中国旅客的热门旅行目的地之一。港股上市公司金界控股于1995年获得柬埔寨菠菜牌照，有效期70年(于2065年到期)，其中包含了41年的垄断菠菜牌照，即首都金边方圆200公里内，只允许存在金界一间合法赌场(直至2035年到期)。中金公司分析认为，金界控股总菠菜收入，与大陆至金边航班数有较强的相关性。 赌场之外的另一个热门目的地是售楼处。
2018年9月的一场楼盘发布会上，富力柬埔寨中国区销售负责人周锐生，将金边房产投资形容为“这一生唯一的一颗后悔药”。富力地产的金边富力城项目已经于2018年初开盘预售，上半年金边富力城项目销售了1.59万平方米，实现了2.15亿元的营收。 项目总建筑面积56万平方米，共包含20栋建筑，每栋33层，总计提供5240套房，户型涵盖55-130平方米，项目总体资本花费超过20亿美元。
金边富力城这样规模的社区，柬埔寨人闻所未闻。同期，金边一号、保利一号公馆和粤泰逸园这些大型楼盘也已预售或开工，投资方是中国人，买房的也是中国人。 菠菜之城
富力地产在金边机场打出的广告语是：金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。金边未来可期，但眼下这座农业国首都城市的主要产业还是旅游，旅游业的支柱则是菠菜业。 菠菜业引人入胜的优势在于税负低。中金公司在一份调研报告中预计，柬埔寨菠菜业监管法将推迟至2019年晚些时候或2020年生效，届时将会用菠菜税率(中金预计:5%)代替当前的定额菠菜税(有效税率<1%)，无论何种情况，均远低于澳门当前39%的菠菜税率。 相比房地产，金边酒店业率先受益于赌场的兴旺。富力地产总裁张力在2017年向柬埔寨首相洪森承诺，未来3到5年里，富力将在柬埔寨投资30亿美元，计划在金边市和西哈努克省投资建设六星级大酒店。
绿地集团的动作更快些，2017年9月，位于金边市中心钻石岛中区东部滨河区的绿地铂瑞酒店正式签约，目前项目已在建中。
金边房产未来升值潜力的故事人人都会讲，但中国资本的目光更短。2019年3月底，薛蛮子旗下蛮子基金宣布收购柬埔寨最大基础建材公司百川实业，并投入巨资扩建30条免烧砖生产线，4条加气块生产线，1家玻璃深加工厂，1个建材城。
柬埔寨城市发展战略研究报告预计，到2030年，柬埔寨城市人口将增至792万，至少需要80万个住宅单位来满足住房需求，即每年住宅的需求量超过5万个单位，而目前每年的供应量不足2万套，潜力巨大。
目前，金边常住人口300万，住宅拥有率为55.3%，有超100万人没有自己的房产，人均住宅面积只有8.5平米，有很多是3-4人合租一间房，住宅供应严重不足。
这是一个长达10年的发展周期，眼下押注房产增值的中国普通买家，更像是中国投机资本和财团的接盘侠。金边楼市击鼓传花的游戏，柬埔寨本地居民能玩下去吗？ 工厂倒闭潮背后
跟着人口红利走的纺织工厂，正从中国向东南亚转移，柬埔寨曾经是劳动力成本低廉的目的地之一，但这里正在发生倒闭潮。
据《柬埔寨日报》报道，柬埔寨服装制造协会秘书长卢启健5月初表示，19年到目前为止，已经有70家工厂倒闭了，相比去年的35家增长了一倍，这种趋势在柬埔寨的制衣业还会稳步上升。
最直接的打击来自于关税调整。近期欧盟提出柬埔寨关税优惠政策的重新审议，假设优惠取消，预计最终影响出厂价的5%-10%、且由客户承担，相对于最终成品几百元销售价极为有限。
以中国制衣公司申洲国际为代表，大批工厂正在积极调整部分产能至越南。
目前柬埔寨的产品出口到欧盟以及美国有一定的优势，分别基于欧盟的“除武器外全部免税（EBA）”和美国的普惠制（GSP）。但2018年10月，欧盟表示，柬埔寨和缅甸两国严重侵犯人权与工人权益，可能取消柬埔寨出口商品的免税待遇。
最根本的原因在于供应链不完善。
制衣行业所需要的一些面料以及其它原材料大部分都没法供应，所以目前很多在柬埔寨设立的制衣厂，原材料都是从中国进口的。而从中国到柬埔寨，把运费、关税等各种费用计算在内，成本要比中国高不少。
2008年以后，有很多日本企业把中国的工厂搬到东南亚，但是最近两年又有不少日本企业又把工厂迁回了中国。申洲国际在金边工业园区储备了二期工厂土地，但仍缺少水电等基础设施配套。
最深远的原因在于，柬埔寨的劳动力成本已失去比较优势。
跟柬埔寨工资相比，目前东南亚以及南亚一些国家的人工成本相对比较低。比如2018年1月，同样是制衣行业，孟加拉国每月人工成本是67美元、斯里兰卡67美元、印度77美元至143美元、缅甸79美元、巴基斯坦134美元、老挝110美元。目前柬埔寨一个普通的员工每个月的成本支出大概是210美元左右，有一些员工的工资甚至可以达到500美元左右。
柬埔寨总理洪森此前会见1万5千名工人时宣布，政府将从2019年1月起，实行半月发薪制，全国工厂必须每两周向工人发放工资。这背后是此起彼伏的柬埔寨工人罢工事件。
劳动力成本的攀升几乎不可逆转，关税风险也难以避免，柬埔寨能改善的只有基础设施水平。
由于缺少侨民和发达国家外商的支持，目前柬埔寨大部分的基建工程由中国援建。新加坡MC基金会日前宣布将向柬埔寨投资5000万美元用于基建，但资金主要投向西哈努克港，非金边及其周边的城乡集合地带。
2017年，柬埔寨全国GDP为209亿美元，仅和广东省韶关市2017年的GDP总量相当。柬埔寨政府为了吸引外商投资楼市，承诺给外国购房人同等的国民待遇，除了土地和永久产权以外。
经过一番热炒，目前金边市区住宅均价已达2000至3500美元每平方米，但本地的普通工薪阶层家庭的月收入仅在300-600美元区间。
过热和过剩
尽管柬埔寨的经济增长可能难以复制中国的奇迹，但还是有人不愿错过在金边楼市的下注机会。
高楼林立的金边
根据柬埔寨《外国人不动产产权法》规定，外国人凭护照可在柬埔寨购买高层建筑第二层以上的房屋，可获得与柬埔寨本国公民相同的房产产权证，并可自主进行房屋租赁及买卖，享有权无年限限制。
同时，外国人可在当地贷款买房，最长年限12年，可贷房产总价的65%，年利率约为9.96%。由于楼市正处在大开发阶段，这里没有房产税。美元计价、无外汇管制、无遗产税也成为楼盘销售的卖点。
房产咨询机构世邦魏理仕公布报告显示，金边住宅平均价格为1473美元每平方米，比胡志明市高出73%，而平均租金为8.3美元每平方米（约56人民币），比广州市平均租金更高（约为52人民币/平米）。金边新增公寓主要位于Sen Sok区、Toul Kork区和Chroy Changva区域。
然而，金边写字楼和零售商业地产景气程度的下滑，反衬出房地产投资的过热。世邦魏理仕预计，由于供应增加迅猛而过剩，2019年金边的零售地产空置率可能出现上升。同时，金边写字楼市场的入驻率预计将出现下滑，2018年的供给增长幅度也已经同比收窄。
至于住宅市场，世邦魏理仕在2019年一季度柬埔寨市场报告中提示风险，高端和中端产品市场供给过剩，供应不断增加，更加深了对海外买家的依赖。相比之下，基于可观的租金回报，酒店式公寓可能成为未来市场成交的主流。
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