2012-2013年是马尼拉预售房推案高峰，代表2017-2018年将是新房交屋潮（是的，你没看错！一般马尼拉预售房要五年才会交房！）。小竹是2014年来到菲律宾工作，今年届满三年的她，也开始规划在马尼拉买一间房，但碰上预售房，新房及二手房的多元选择，满满疑惑的她不知道该如何下手？
「预算优先」菲律宾二手房外国人贷款不易，门槛高
像小竹一样在三年前来到马尼拉工作的人为数不少，工作稳定后，总会想在马尼拉买第一间房，大部分的人首选地区是MAKATI或BGC，一来是离上班地点近，二来是较佳的生活环境。但如上述所说，经过2012年至今的推案高峰，这两大金融圈的可建素地已相当稀少，如果现在进场投资，几乎没有预售房可选，唯独新房或二手房。而小竹就是看上一间位在MAKATI金融圈社区公园边的新房，就总价或面积来看，都非常符合她的期望，但，最后却碰上贷款的问题让她无法圆梦。
菲律宾二手房市场不比国内成熟，尤其在银行贷款部分，更显困难重重。许多客户在不解的情况下，以为在马尼拉买间二手房跟台湾一样贷款轻松，往往在付了头期后才跑来咨询，「银行贷款被拒绝了怎么办？」虽然现在菲律宾本土银行对外国人购买二手房产贷款有进一步放宽，但难度依然相当大，千万不要心存侥倖或听信不良中介花言巧语。如果你看上的是已交屋的新房或二手房，最好准备一次性付现的预算较保险，也就是说，买菲律宾成屋的门槛跟预售房相比高出非常多，这是在菲律宾投资买房需要知道的重点之一。
（马尼拉精华区发展成熟，投资二手市场是另一个选择。）
近期坊间不少建商针对剩余的新房，推出所谓的「RENT TO OWN」的付款方式，顾名思义就是用租屋的代价，每个月付2-3万的月付款，便可立即搬家。而在二年后，一次性缴交剩余80%－90%的尾款，房子的产权才会过户到你名下。小竹问我；「这样的房子能不能买？」。其实，羊毛出在羊身上，这看似简单轻松的付款方式，建商已经将头二年的利息加在房屋总价里面，其实就是变相跟建商贷款的意思（反推年利息约10- 12%）。至于能不能买？全看你个人能不能接受这样的公司贷款（in house financing）。
「目的导向」二手房买来收租金，预售屋享增值较有利
现在市场上有一批专业投资人专门买进5年以上屋龄的房产，因为价格相比预售房及新房便宜许多，但投资此类产品前，有三大要点必须要注意：一，如上述，外国人在二手市场贷款不易，需要一次付现。二，如果屋龄是五年以上的物件，代表最少是十年前的设计（记得菲律宾预售房盖房要五年吗？），这样的产品在未来要再转售是不容易的，但如果你的投资目的是长期收租当包租公，那在符合你的回报预期下，还是可以出手。三，房屋产权是否清楚？菲律宾产权过户需要准备的文件多达11种，跟台湾相比显得复杂，许多一手屋主更不清楚原来需要这些文件才可以过户，在二手市场交易前，提醒要一手屋主备齐文件再下订。
「预售房在交屋前，有人转售能买吗？」
在马尼拉房地产预售市场，还会出现一种产品就是预售房转售（非炒红单），因为施工期长达五年，有时会有无法继续支付月付款，或想提前获利了解的客户选择在交屋前转售，小竹也好奇的问：「这样的房子能不能买？」其实，这道理跟二手市场交易相差不远，假设，一手买方A跟开发商买了预售房，原始成交价是300万，过了二年，买方A已支付给开发商120万，而房子行情涨到400万，此时买方A选择提前获利了解，而买方B选择接手此单位，那买方B则需要准备买方A已支付的120万，加上获利上涨部分的100万，一共220万的首付给予买方A，并且必须继续承接买方A未履行完成的180万尾款。而相关的政府税费，在预售房转让时，也是必须支付的。
（预售房转售价格常低于行情，但高首付是门槛。）
「二手市场很年轻」 捡便宜外，首重交易安全 菲律宾二手房市场相当年轻，整个市场需要银行支持，安全的交易系统需要建立。毕竟在成熟精华区可建素地稀少的情况下，会有越来越多的买方选择二手市场是一定会来的趋势。而如果想在现场进场捡便宜的积极投资人，交易安全记得还是摆第一。
结尾彩蛋：
菲律宾房地产产权过户需要文件： 1. Notarized Deed of Sale (5 sets)
2. Certified True Copy of Title -Updated/Latest
3. Certified True Copy of Tax Declaration - Updated/Latest
4. Real Property Tax Receipt - Updated/Latest
5. Real Property Tax Clearance - Updated/Latest
6. BIR-CAR (Certificate Authorizing Registration)
7. Valid ID's of Buyer & Seller with Signature
8. TIN Number of Buyer & Seller
9. If CONDOMINIUM - Certificate of Management issued by Condo Corp.
10. Authorization Letter and Valid ID's with Signature.
11. Original Duplicate Copy of the Title
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