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发表于 2024-4-1 10:02:12
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马来西亚柔佛州高楼住宅市场走出疫情阴霾。去年,公寓和服务式公寓皆量价齐升,滞销单位继续减少。但,乐观市道仍存隐忧,外国买家宜谨慎入场。
根据马国国家房地产信息中心(National Property Information Centre,简称NAPIC)所发布的2023年度报告,柔佛州新山县服务式公寓(serviced apartment)去年共有2973个单位成交,比起前年843个单位高出253%;去年平均价为58万2348令吉,比前年高出27%。这促使去年总成交额达到了17亿3100令吉,比前年多出3.5倍。
至于公寓(condominium/apartment),去年成交的单位为1724个,比前年多出47%;去年中位价升高到了36万令吉,比前年高出6.5%。但,若从平均价来看,则升高了20%。这表示,在1700多个成交单位当中,有些单位以偏高的价格售出,造成平均价突破了40万令吉。
服务式公寓较受落 因建在市区中心和成熟市镇
无论从售价和销量来看,服务式公寓都比公寓相对高,主要是因为这些项目都建在新山市区中心和成熟市镇,因此比较受落。
马国房地产咨询机构莱坊(Knight Frank)董事李坤娣指出,服务式公寓是十多年前才兴起的住宅类型。“由于土地稀缺,加上土地成本高昂,削簿了发展商的利润,造成发展商减少建造单层排屋,纷而转向只需小片土地就可开发的服务式公寓。”
李坤娣指出,由于服务式公寓是建在商用地段,所以地面楼层一般上都是经营各种生意的店铺,住宅单位就建在店铺的上方。公寓则没有零售单位,顶多只有一家迷你超市。
服务式公寓项目能建造更多单位
由于服务式公寓是建在商用地段,因此获准根据地段容积率(plot ratio)来决定兴建多少单位;反观公寓则是建在住宅地段,因此以人口密度(density)比例来决定兴建多少单位。
以4万平方尺土地为例,在商用地段,若州政府允许发展的容积率为一对十,这表示可建筑面积为40万平方尺,即十倍。扣除20%面积用来建造水沟、路径等基本设施,仍有32万平方尺的面积可供建筑住宅单位。假设一个单位面积600平方尺,建筑商能建造大约530个单位。
另一方面,在住宅地段,则是根据人口密度比例来计算的。若以4万平方尺人口密度最高为400人,以一家四口典型家庭推算,发展商最多只能建100个单位。
这意味着,基于服务式公寓项目可建更多单位,若卖得越多,发展商也就赚得更多。
需关注仍在建造中的供应量
截至2023年,已经获得入伙纸的服务式公寓单位超过9万个。明显地,比6万5000多个公寓单位来得多。
根据马国国家房地产信息中心的定义,获得入伙纸的单位包括在几十年前竣工、并已入住多年的项目。目前的数量超过15万个单位。
所以,值得关注的,是以下这两个数据。
未获入伙纸、但在建造中的公寓单位有3312个、服务式公寓单位有2万零561个,总计2万3873个单位。至于建筑图已获批、但仍未施工的公寓单位有4307个、服务式公寓单位则有2万6385个,合计超过3万个单位。
马国房地产咨询机构莱坊董事李坤娣表示,这可以归结于几个因素,包括:快速发展导致出现供过于求的现象、投机活动、经济波动、市场需求变化和监管挑战。
尽管如此,马国房地产发展商会(Real Estate and Housing Developers Association, 简称 REHDA)向《8视界新闻网》透露,自今年1月中旬,新马两地签署了柔佛-新加坡经济特区(JS-SEZ)谅解备忘录之后,有越来越多房地产发展商看好柔佛州的住宅市场,计划向州政府提交发展准证(Development Order,简称DO)以兴建更多住宅项目。
另一方面,新山县的公寓和服务式公寓滞销单位,即推出九个月后仍卖不出的单位,虽然已从2020年的1万9080个单位,减少到去年的1万3716个,但马国房地产咨询机构莱坊董事李坤娣指出,监管当局接下来如何缓解供应可能出现过度过剩的问题 ,至关重要。
可见,就在买气回暖、行情看涨、当地发展商大兴土木之际,市场能多快消化单位库存和将推出市场的供应量,仍有待进一步观察。
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