企业成立新公司时，第一件事就是租赁办公场所，在菲律宾也不例外。

办公场所通常有共享办公室以及独立办公室两种选择，从长期发展的角度，大多数企业都会选择独立办公室。


现将在马尼拉选址以及租赁办公室的细节整理如下，与朋友们进行分享。

选址

马尼拉大都会共17个城市，17个区，其中比较适合企业选址的有：1.马尼拉市（Manila）是菲律宾的首都以及最重要的经济、文化、教育、工业以及金融中心，产值达到菲律宾的60％，同时也是重要的交通枢纽和贸易往来枢纽。


2.马卡蒂市（Makati）位于马尼拉大都会区域中西部，是菲律宾最大的核心商务区和金融中心。主要银行、企业与百货公司和外国大使馆都坐落于马卡蒂。马卡蒂也以购物和娱乐中心出名，位于EDSA和Ayala大道的Ayala中心有Gloriette和Greenbelt两个大型购物中心。


3.塔吉格市（Taguig）因博尼法西奥全球城（BGC）-整体规划建造的新兴CBD而闻名，被称为小新加坡，有国际学校以及众多办公场所。


4.奎松市（Quezon）菲律宾人口最多、土地面积最大的城市，是菲律宾曾经的首都，也是菲律宾现在主要的经济、文化和交通中心，菲律宾的两所著名学府——菲律宾大学迪里曼分校和马尼拉雅典耀大学也坐落于此。除此之外，还是菲律宾的主要娱乐中心，许多电影、电视节目及音乐在此制作，被誉为菲律宾的好莱坞。


5.曼达卢永市（Mandaluyong）位于马尼拉大都会区域的地理中心，西部与马尼拉市接壤，被誉为“菲律宾虎城”，拥有众多的购物中心、娱乐中心、商业设施、高层写字楼等，亚洲开发银行、生力集团和SM Megamall等购物中心都位于此。


6.帕西格市（Pasig）聚集了众多金融机构总部，BPO总部，以及众多新建的高端写字楼、购物广场和五星级酒店。


7.蒙廷鲁帕市（Muntinglupa）位于马尼拉大都会最南端，与甲米地省和内湖省接壤，购物中心包括Ayala Malls拥有的Alabang Town Center和South Park Centre。拥有多家汽车经销商，包括福特、雪佛兰、三菱等。




总的来看，其中办公场所最集中，企业选择最多的总部办公室地点为Makati和Taguig(BGC)，但租金也相对更高，特别是BGC，已成为众多企业的首选，如：中国银行、华为、烽火、电信、J&T、Lazada、Shopee、TikTok、Flash等。

Manila集中有批发市场以及中国城，适合小商品批发贸易及上下游产业，QC(奎松)相对来说地广人稀，适合仓库或者小型加工厂选择。


除此之外，Mandaluyong(曼达卢永)、Pasig(帕西格)、Muntinlupa(蒙廷鲁帕)也比较适合需要直播间或展厅等较大办公场所的企业选择，租金较低，性价比更高。


以上几个地点的租金范围大体如下，物业费通常为200比索（26RMB）/平或按照租金的一定比例进行收取，水电费由于业主以及电力公司的不同，费用也各不相同。

地点	租金范围（人民币） （不含物业费）
BGC	118-210+/平方米
Makati	98-180+/平方米
Manila	85-130+/平方米
Mandaluyong (曼达卢永)	76-120+/平方米
Pasig(帕西)	68-110+/平方米
Muntinlupa (蒙廷鲁帕)	77-120+/平方米
QC(奎松)	65-110+/平方米

选办公室

选址结束后，就需要开始在所在区域找到一栋合适的办公大楼。


菲律宾的办公室信息大多需要通过网页搜索，联系到相关的中介，再阐述需求，中介了解到需求后会开始在现有的办公室资源中寻找，并进行推荐。


办公室通常有毛坯、简装、已经二次装修三种，如果想搬入后直接办公，可以提前告知特殊需求，如：已二次装修，带桌椅等。


在这个阶段，往往会收到大量的信息，企业需要注意做好筛选，步骤与注意事项如下：


1. 找中介每个中介的办公室资源都不同，最好多找几个中介公司，进行对比。在沟通时中介通常会先问公司的基础信息如经营范围、名称等，以及所需面积、预计搬入时间。


2. 选办公室线上筛选后线下的实地查看也非常重要，在菲律宾物业大楼基本都需要提前预约，并且也要与中介提前预约带看时间，通常要提前3-5个工作日。前往时一定要带上护照，在大厅进行登记时需要使用。


3. 意向书如果查看后对整体都比较满意，需要先向物业发送一份意向书，物业收到后才会进行合同的拟定以及其他细节的沟通。


4. 谈价在菲律宾通常一年以上的租期，都可以申请到10%的折扣，但谈价时可以从20%-25%起谈。


注意：


1. 有些物业大楼不接受没有菲律宾公司注册文件的企业，需要提前与中介沟通清楚，筛选出可以在公司注册之前租赁的办公大楼；


2. 中介告知的面积为公摊面积，虽然也会告知实际使用率，通常为82%-85%左右，但也要再实地进行下测量和计算，以免实际使用率与中介告知的相差太多；


3. 关于大楼的可办公时间，需要与业主进行确认，是否为7x24h，会不会有特殊限制。

签合同

由于很多公司都需要使用已租赁的办公地址作为公司注册的地址，但在租赁阶段又没有菲律宾公司名称，所以要与物业沟通清楚，先通过母公司或授权人的形式进行签订，取得菲律宾公司名称后再进行合同信息的更换。

付款、开票

菲律宾物业的收款分为首付款以及每月租金、物业、空调维修费等，首付款通常包括押金，如：三个月的房租、三个月的物业费，以及预付的后三个月的租金等。如果是经过二次装修的办公室，还需要支付二次装修费。


1. 付款付款时企业需要与物业沟通清付款方式，因为有些物业对押金可以接受国际转账，但租金部分需要通过支票支付，而企业在注册公司前无法申请银行公户。如果只接受支票，需要公司授权一位在菲的国家经理或其他代表人，先申请个人账户，再开具支票。


2.开票


A.除了合同外，企业还会收到一份付费清单，包括所有需要支付的具体费用，企业需要对照合同确认好是否已经包含12%的增值税，如果没有包含，物业是不会提供发票的；


B.在签订合同后，需要进行公证，公证之后企业需要缴纳印花税，但企业在这个阶段还没有税号，不进行缴纳时，每天都会产生滞纳金，这时可以与业主协商，请业主进行缴纳，费用汇给业主即可；


C.由于办公室租金可以作为公司成本进行记账报税，而企业完成汇款后还需要一段时间注册公司申请税号，所以可以先让业主开具收据，取得税号后再开具发票进行记账报税即可。在菲律宾业主会预留1-3个月的时间给企业进行装修等，这个阶段就可以开始在办公室办公，而且业主是不收取租金的。


在前期的沟通阶段，最好使用Viber，发邮件的效率会较低，合同的每次修改也都会需要1-2周的时间，企业最好结合各自的汇款周期、内部流程提前准备，从选办公室到搬入的整体周期在1.5-2个月。

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