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近日，武汉汉阳区的垦鑫花园二单元的多名业主向新闻记者反映，从10月19日起，物业突然对该单元的电梯加装“梯控设备”，要求业主刷卡乘坐电梯。 业主认为，虽然看起来意图是好的，但这一措施将给生活造成不便，“刷卡只能到自己住的楼层，想去顶楼晒被子都不行，串门也不方便，快递、外卖都上不来，希望拆除梯控设备。”更让大家不解的是，物业实行这一措施之前没有征求业主意见，并且只在二单元实行。 “我们平时工作忙，没办法去和物业争论，有些只能先办了卡。”业主王女士说。 业主代表说，目前，区房管局、市监局、街道、社区以及业主正在会谈，将形成方案，妥善解决此事。 已经安装梯控的二单元。 【1】物业“先斩后奏”安装梯控，居民无奈办卡 公开资料显示，垦鑫花园是2014年交付的还建房，分为两个单元。 10月23日，记者探访该小区二单元时看到，二单元没有门禁，拉开单元门便可进入。该单元共28层，其中一部电梯已经需要刷卡，另一部暂时不用。 一旁张贴的通知显示，从10月19日起，住户需要带上相关证件到物业服务中心升级门禁卡，用于刷卡乘坐电梯，办理期为7天，之后两部电梯都将实行刷卡。 该通知提到，物业加装梯控设备是为了杜绝外来人员随意进出、防止电动车上楼、规范文明使用电梯。 实行梯控的通知。 目前，在隔壁的一单元，两部电梯都没有安装梯控设备，乘电梯无需刷卡。“听说之后也会安装。”业主说。 看到记者来访，二单元的多名业主围拢过来表达自己的意见。业主代表张先生说，如果两部电梯都进行梯控，居民们不仅生活不方便，也可能生活在安全隐患当中。 他认为，一旦电梯安装梯控系统，如果出现故障下坠，被困人员就无法点亮其他楼层的按键自救。 据他统计，该单元共一百户居民，还有约三十户没有办理电梯卡，已经办卡的业主当中，也有人并非出于自愿。 当天，记者来到小区物业服务中心（武汉泰银物业），希望进一步了解情况。 面对记者采访，物业工作人员称，项目经理不在，自己无法作答。 随后，记者多次拨打物业公示的项目经理毛女士的电话，表明来意后，电话被挂断。 二单元的两部电梯。 【2】业主质疑物业安装流程，称其没有修理单元门禁 业主们抱怨，物业不光没有在安装前征求意见，也没有修理过单元楼的门禁系统。 “不应该先修门禁再搞梯控吗？”业主蔡先生说，单元楼门禁系统已经坏了很久，如今外来的人可以自由进出。 此外，一名不愿意透露姓名的业主告诉记者，其中一部电梯曾于10月初停摆，物业公司称，维修需要动用维修基金，但没有获得业主支持。 “之前一直坏的，为何到了实行梯控的时候，这部电梯又恢复正常？”该业主问。 见与物业协商无果，业主们向社区反映此事。 记者了解到，社区工作人员此前尝试召集物业和业主商谈，但是物业不愿意出面，调解工作未能顺利推进。 那么，安装梯控需要满足什么条件？记者就此向汉阳区房管局物业科咨询。 工作人员介绍，物业需要先征求业主意见，获得一定数量的业主同意，并且应该在社区的指导下进行业主投票。其表示，房管局物业科工作人员此前已到场了解情况，正在跟进处理此事。 物业服务中心。 【3】判例：物业私自加装梯控可能不会得到法院支持 记者查询发现，在山东、江苏等地，有物业公司因自行安装或启用梯控被起诉。 据山东省高级人民法院发布的信息，临清市某小区电梯所有权系业主共有，属于业主日常使用客梯，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，物业公司对业主日常电梯安装梯控装置，应当征得专用部分面积占比过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并应得到有资质的电梯厂家授权，方为合法。 山东高院发布的文章中介绍，案件中的物业公司对小区住宅加装梯控，属于业主共有和共同管理权利的重大事项，物业公司的行为未经业主授权同意，且该行为是对业主实际权利的限制，客观上虽能避免外来闲杂人员进入，但亦对业主的生活和出行造成不便。 此外，案件中的物业公司未经授权和履行特种设备登记备案手续擅自对电梯加装梯控，违反相关法律法规的规定。法院审理认为，应当拆除电梯梯控装置，恢复电梯在梯控装置安装前的状态。 在江苏靖江市人民法院审理的一个类似的案件中，法官介绍，《民法典》以及《物业管理条例》等法律法规就物业服务人在服务区域内提供服务和管理的范围划定了一定界限，旨在规范物业管理活动。 法官介绍，案涉梯控装置的使用虽然符合一小部分业主的个人要求，但客观上给业主造成了诸多不便，其本质上是对全体业主的实际权利进行限制，属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，需要依法表决通过才能安装，物业服务人擅自启动，已经超出其权限范围，故应当解除。 10月29日，垦鑫花园二单元业主代表张先生告诉记者，相关部门已到小区作进一步调解，目前区房管局、市监局、街道、社区以及业主，正在进行会谈，将形成方案妥善解决此事。
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