炒楼花，属于舶来品，原为香港楼市用语，是投资期房的意思。指买家在楼盘未落成前，只交数量很少的购房款，定下一套或多套房。等房价上涨后，转手卖给别人，从中赚取差价，属于以小钱博大钱。

在80年代从香港传入深圳后，在全国范围内曾掀起一番热潮。但在2005年相关制度在国内已经被取消。

但目前海外不少国家还是可以炒楼花的。菲律宾的首都马尼拉就是其中的特别受欢迎的一个。

主要原因有这几个：

1、菲律宾经济发展被一致看好

菲律宾已经连续多年经济增长率超6%，即使面临疫情冲击在2020年短暂回调后，2022年第一季度GDP增长达到了可观8.3%。汇丰银行预测，2050年菲律宾将成为东南亚第一大经济体，全球第16大经济体。世界各大知名金融机构也普遍预测菲律宾将有持续10-20年 以上的黄金增长期。

2、处于房价处于上涨周期

在强劲的经济增长的另一面是，菲律宾住宅供应缓慢，菲律宾住宅施工周期往往长达5-6年。据相关机构统计马尼拉现在的住房缺口高达500万套以上。要是按现在每年5万套的交付速度，至少需要100年，才能满足住房需求。长期的供不应求，让菲律宾的房子租金长年维持在高位，从高达7%以上租金回报率就可以见一斑。所以菲律宾近些年房价一直处于稳步上涨，早期在菲律宾炒楼花的投资客普遍赚得盆满钵满。2020年新冠疫情对菲律宾造成了一定的冲击，导致房价近期进入了盘整，正是入手良机。

3、投资安全系数比较高

菲律宾对私有产权保护良好，因为菲律宾有过一段时间的被美国殖民历史，采用的是美式的法律体系，尊重私有产权。同时菲律宾首都马尼拉经过多年的发展，已经成为国际知名的大都会，相当数量的世界500强企业会选择把亚太总部放在马尼拉。在人口达2000万以上、经济繁荣的基本面下，马尼拉的住宅流通性极好。因此，在马尼拉投资期房具有相当的安全性。

4、杠杆率特别理想

投资期房最重要的是杠杆，只有杠杆率高，才能在房价上涨的时候实现更好的回报率。假如你买了一个总价50万的房子上涨了20%，首付30%，你的投资回报率是67%。如果首付10%，你的投资回报率是200%。而菲律宾的杠杆率是国内无法想象的高，有些项目甚至10%首付还可以分成4-5年给，也就是说1个月给1000多就能买套期房。在这个杠杆率下，一旦房价上涨，将房子转卖，套出差价，资金的回报率是相当恐怖的。

虽然说投资期房看起来很好，但有几点是要特别注意的。

1、避免买到烂尾盘

因为期房交楼时间长，时间一拉长不确定性就高，要是碰上什么事情，导致楼盘烂尾的可能性也更高。所以在这种情况下，就一定要优先选本地比较稳健的大品牌开发商，比如SMDC，Ayala，Megaworld等。在菲律宾，前十大开发商掌握了大部分的房地产市场，背后都是菲律宾实力强大的财团、甚至是百年家族企业，从银行、商场、餐饮、到日常水电等，都有涉足。资金链足够强大，烂尾就不太可能发生。在目前为止，还没有听说过哪个在菲律宾排名前10的开发商有烂尾的项目。

2、避免买到定价偏贵的楼盘

在菲律宾期房一般会比现房要更贵一些，这跟国内的一手房一般比二手房（即使没住过）的要贵是类似的。而且菲律宾期房建设时间长，开发商的定价往往是按他们对未来若干年后的房价以及目前市场的接受度进行定价。这一点如果在国内玩过期货市场的朋友就能比较好理解。所以识别楼盘定价的高低与否，选择价格合理的期房买入，才能对自己的投资回报有所保障。这方面可以与我们沟通。

3、避免买到地段较差的楼盘

这个跟国内买房的道理是一样的，农村有能力的会市里买，市里有能力的会到省会买，再有能力的会去北上广深买，北山广深的有能力的会到市中心买。在菲律宾马尼拉投资期房也要识别哪里才是中心地段，哪些楼盘地段才是真的好。这样才能在期房转让的时候，能找到更多有实力的买家。

如果能很好避免以上问题，在菲律宾买期房毫无疑问是一个以小博大的好机会。

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