一群人阻拦开工！中国投资者有本“难念的经”
中国投资者在柬埔寨所遇到的一道难题：土地投资。轻则耗费财力和精力，重则“倾家荡产”重头再来。2022年3月，柬埔寨国土管理和城市规划建设部出具了一份调查报告。在这份1551字的调查报告中，详尽地记录了一场持续600多天、牵扯中资企业与柬埔寨三星将军的土地纠纷。
在报告最后，政府对这块土地的归属权进行了明确划分。历时两年多，中资公司终于有了一个结果，但公司负责人则说：“这场纠纷战还未真正地落幕。”
同样在2022年，一名中国投资者透露，自己在实居省巴塞县购买54公顷的土地，前后支付上百万美元，却始终无法获得地契。随后他向实居省初级法院申请土地保护令，法院也同意。令人出乎意料的是，这54公顷土地居然被卖方又售卖给其他人……。
此前，据高棉时报消息，国公省政府希望在2022年3月底前解决剩余的1300户家庭与中资企业之间的土地纠纷；西港如今大量烂尾楼同样存在由于土地纠纷最终导致投资者破产，柬埔寨地主亦被套牢，房产项目难以恢复建设。
总之，柬埔寨的土地“诱惑”着投资者，又“刺痛”着投资者。很多投资人在土地投资这里都有一本“难念的经”。但柬埔寨这个国度，还在持续吸引更多的人来这里考察。
（图片源自被采访者的朋友圈实地项目）
那么，该如何避免陷入土地纠纷当中？柬埔寨的土地投资目前是什么样的一个市场？中国投资者在投资土地时都有哪些考量？
柬单网记者采访柬埔寨壹号地产总经理鲁思辰，他们公司目前已助力多家中资，港资企业落地柬埔寨。
壹号地产坐落于金边永旺二别墅区，是一个集土地租售，规划设计，建筑工程为一体的地产服务公司。记者在进入办公室时，发现一块矗立在门后的画板，上面写有公司项目的进度规划。哪些是重点跟进项目？完成度多少？16个项目的规划与责任分别都在这块不大的画板上呈现。
鲁思辰透露，目前柬埔寨土地投资热度比较平稳，有上升的趋势。
2023年过来考察的人比较多，观望的人比较多。而今年开始，真正投资落地的人多了起来。“今年我们公司就“土地交易”这块已经帮助客户完成2项交易，其中还有一块土地正在谈判交易中。自2018年公司从事土地交易及咨询以来，我们已经帮助几十家中资港资企业成功落地。”鲁思辰向记者讲述到。
要完成一项土地投资交易，对于我们公司来说是一项系统的工程，而不是一个简单的买卖行为。
我们首先要非常详细了解投资者的购买意向。还要对相关土地进行详细的背景调查。确认土地状况，检查土地证书的真实性，检查所有者背景，确认土地证书状态，如是否有债务纠纷？是否有抵押？是否存在众多地主？以及土地税务结算，付款流程、方式、节点等等事项。
背景调查，是我们帮助中国投资者落地柬埔寨最重要的环节。
（图片源自被采访者的朋友圈实地项目）
“我们的交易全程均有专业律师陪同，直至成功购买土地，之后还会再进一步完成购地后续的多项辅助工作。他补充说，“土地交易只是开始，后续的规划设计、报建，工程建设，申请办理，从前到后多项文件直到顺利开工生产，期间需要多个部门和人员协同完成。”
在谈及柬埔寨土地投资的前景时，鲁思辰说，环顾东南亚周边国家，缅甸、印尼、孟加拉都出现动乱，泰国、越南各项成本已经较高，多重利弊分析，选择柬埔寨的投资者越来越多！
目前柬埔寨工业地产比较火热，金边周边及几个工业大省，土地咨询和交易量均在上升。以金边周边为例，目前每平米均价30美金左右，选择优质地段，先规划建设工厂。随着城市的发展和扩大，未来这些土地的增值和多元化发展的空间都会增大。
据了解，目前金边周边土地交易热门的地区主要以3号路、4号路、41号和51号路，实居省及周边为主。目前落地的客户仍是轻工业较多，近两年柬埔寨制衣厂的订单根本做不完，他们在选择土地投资时最关心是位置、价格、交通、招工等因素。随着工业的持续升温，柬埔寨目前的用工已经出现部分紧缺的现象。
不可否认，现在柬埔寨还在发展中，当然也存在很多发展初期的问题。但中柬两国悠久而良好的关系，以及柬埔寨持续保持的稳定政局是投资者选择最重要的条件之一，外加柬埔寨优惠的关税激励政策也成为投资者钟意的选项。但刚到柬埔寨的投资人不熟悉柬埔寨及各种规则，他们始终很谨慎。
而中国投资者的涌入，也成为带动柬埔寨城镇化发展的重要驱动力。“客户购买10公顷的土地，并且在工业区靠路边拿出一定面积规划商业，包括小型排屋、菜市场等，逐步形成小型社区，工人们下班就可以买菜回家，还可以吸引周边的商贩聚集人气。随着周边更多的工业区，经济特区落成，工业发展也带动了城镇化的发展。”鲁思辰向记者举例陈述。
（图片源自被采访者的朋友圈实地项目）
如今“小城镇化”现象在柬埔寨的工业区并不少见。
那么，中国投资者在购买土地投资时，该如何避免陷入纠纷？在交流中，鲁思辰告诉记者，从头到尾都要有专业的土地服务人员参与协助，从源头就把控好土地性质，多方位了解土地情况，做好土地尽调的同时为买家把控每一个合同细节与交易环节，尽量避免后期过多的麻烦事。
在风险评估做好后，可能仍会存在一些无法预计的因素，但我们也必须尽力挽回投资者的损失。鲁思辰在协助土地交易时，也出现过如此现象。有这么一个实例，我们都没有办法预测到这种情况发生。投资者租用一块土地，租金、租期押金什么都谈好，硬卡检查没有问题。付款以后，推土机开始清理土地上的杂草，立马就有一大堆人过来阻拦。
后来，我们才发现这块地是之前很多村民一起卖给与我们交易的地主，村民的钱没收完，该地主已经把硬卡做好了，所以导致村民不让投资者开工，非要把钱收完了才行，因此产生纠纷。
发生该情况后，我们一直耐心的跟地主沟通，解决不好就把钱退回来，解决好土地还继续租。最终在不断的争取下终于把客户的钱退回来了。遇到此种情况，背景调查也是很难发现的。
（图片源自被采访者的朋友圈实地项目）
当外国投资者陷入与地主的纠纷之中，如此前所说：轻则耗财耗力，重则倾家荡产。有些与地主的纠纷时长有几个月的，有几年的，甚至有超10年的。作为投资者的，难以承受。
那么。柬埔寨地主在土地交易过程中，他们都会存在哪些问题？我们会在第三篇周刊文章中详细讲述柬埔寨地主的“土地产权”会存在的系列难题。
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